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최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양계약 해제·해지를 검토하는 과정에서 최근 가장 많이 문제 되는 쟁점 중 하나는 건축물분양법(건분법)에 따라 금지되는 ‘사전 분양광고’입니다.

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결론부터 말하면,

→ 사전 분양광고는 그 범위가 넓게 해석되며,

→ 형사처벌(벌금형 이상)이 확정될 경우 분양계약 해제 사유가 될 수 있습니다.

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이 기준은 1심–2심–대법원 판결을 통해 명확히 확인되었습니다.

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건분법상 ‘사전 분양광고’란, 분양신고가 수리되기 전에 수분양자를 유인·모집하기 위한 모든 형태의 홍보 행위를 의미합니다.

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여기에는

• 블로그 게시글

• 온라인 기사·콘텐츠

• 분양 관련 정보 제공 형식의 홍보도 포함될 수 있습니다.

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즉, 광고의 명칭이나 형식보다 ‘실질’이 기준입니다.

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▶ 수원지방법원 2020년 판결

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이 사건에서 시행사와 대표자는 분양신고 수리 이전에 블로그를 통해 분양 관련 홍보를 진행하였고, 그 결과 건축물분양법 제10조 제2항 제1호 위반으로 기소되었습니다.

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피고인들은 다음과 같이 항변했습니다.

▪ 단순 홍보에 불과하다

▪ 건분법상 필수 기재사항도 없었다

→ 따라서 분양광고가 아니다

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그러나 제1심 법원은 이 주장을 명확히 배척했습니다.

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• 건분법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하는 데 그 입법 취지가 있다.

• ‘분양광고’는 건축물을 2인 이상에게 판매하기 위하여 건축물에 관한 사항을 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 의미한다.

• 피고인은 인터넷 블로그를 개설하고 이를 통하여 이 사건 분양건물의 명칭, 전용면적, 분양사업자의 명칭, 시공업체의 명칭, 신탁업체의 명칭 등이 기재된 분양정보와 분양계약을 진행할 수 있는 담당자의 연락처 등을 기재하여 광고하였는바, 이는 분양광고에 해당함이 명백하다.

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그 결과 시행사 및 대표자 모두 벌금 300만 원 형이 선고되었습니다.

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▶ 수원지방법원 2021년 판결

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위 사건의 항소심 역시 제1심 판단에 문제가 없다고 명확히 판단했습니다.

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특히 항소심은 ‘분양광고 개념을 한정적으로 해석할 경우 발생하는 불합리성’을 직접 지적합니다.

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「만약 분양광고의 범위를 “필수 법정 기재사항을 모두 갖춘 정형화된 광고”로만 한정하여 해석한다면 시행사는 오히려 필수사항을 일부러 누락한 광고를 통해 법을 회피할 수 있고 이는 건축물분양법의 입법 취지를 정면으로 훼손하게 된다.」

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따라서 분양광고의 의미는 제한적으로 해석될 수 없다고 판시했습니다.

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▶ 대법원 2022년 판결

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대법원은 원심 판단을 그대로 유지하며 다음과 같이 정리했습니다.

• 건축물분양법 제10조 제2항 제1호의 ‘분양광고’ 해석은 죄형법정주의, 명확성 원칙에 위배되지 않는다

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→ 사전 분양광고의 범위는 상당히 넓게 인정될 수 있다는 점이 대법원 판결로 확정된 것입니다.

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여기서 실무적으로 가장 중요한 부분이 나옵니다.

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건분법 적용을 받는 분양계약서에는 "시행사가 건분법 제10조 위반으로 벌금형 이상의 형사처벌을 받은 경우"를 분양계약 해제사유로 규정하고 있습니다.

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그리고 2025년 7월 선고된 대법원 판결은 다음을 명확히 했습니다.

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"시행사에 대하여 건분법 위반으로 벌금형 이상 형사처벌이 내려진 경우 그 위반의 경중을 불문하고 수분양자는 분양계약을 약정해제할 수 있다."

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따라서 사전 분양광고 성립 여부는 곧 수분양자의 분양계약 해제 가능성과 직결되는 문제입니다.

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• 사전 분양광고는 형식이 아니라 실질을 기준으로 판단됩니다.

• 건분법상의 필수 기재사항이 없더라도 분양 유인 목적이면 분양광고가 될 수 있습니다.

• 사전 분양광고는 형사처벌 대상이고, 벌금형 이상이 선고되면 분양계약 해제 사유가 됩니다.

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사전 분양광고는 단순한 행정 문제나 형사 문제에 그치지 않고, 분양계약 해제 해지·분양대금 반환으로까지 이어질 수 있는 핵심 쟁점입니다.

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따라서

• 분양계약 해제·해지를 검토 중이거나

• 분양 과정에서 사전 홍보가 문제 된 사례라면

사안별 사실관계와 계약서 조항에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 초기 단계부터 관련 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소