최신 대법원 판결례: 건축물분양법(건분법) 위반 시정명령만으로 분양해제 계약해지 가능할까?
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
시행사의 건분법 위반 시정명령 시 분양계약 약정해제가 가능할까
분양광고에 법정 필수 기재사항이 누락되어 건축물분양법(건분법) 위반 시정명령이 내려진 경우 그 위반이 경미하더라도 분양계약을 해제할 수 있을까요?
그동안 하급심 법원은 “계약의 본질적 위반인지”, “계약 목적 달성이 불가능한지”를 추가로 따져 봐야 한다는 입장이었지만, 최근 대법원은 이를 명확히 부정했습니다.
2025년 12월 24일 선고된 대법원 판결은 분양계약서에 '건분법 위반으로 인한 시정명령'을 약정해제 사유로 규정하고 있다면 그 경중을 불문하고 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 분명히 했습니다.
법무법인 랜드로 수분양자 설명회 최정환 변호사
분양계약서에 반드시 들어가야 하는 ‘약정해제 조항’
건분법 제6조 제4항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호에 따르면, 분양계약서에는 다음과 같은 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다는 내용이 반드시 포함되어야 합니다.
① 분양사업자가 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
② 분양사업자가 건분법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형사처벌을 받은 경우
③ 분양사업자가 건분법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우
이는 입법자가 분양사업자에게 법령 준수 책임을 강하게 부과하면서, 그 위반 시 수분양자에게 ‘계약해제권’이라는 민사적 무기까지 부여한 규정입니다.
법무법인 랜드로 수분양자 설명회
그런데도 하급심에서는 왜 해제가 부정돼 왔을까?
문제는 실무였습니다.
분양사업자가 실제로 건축물분양법을 위반해
✔ 시정명령을 받거나
✔ 벌금형·과태료 처분을 받았음에도 불구하고
일선 하급심 법원은
“주된 채무 위반이 있는지”,
“계약 목적이 달성 불가능해졌는지” 등을 추가로 요구해 왔습니다.
그 결과, 분양계약서에 명시된 약정해제 조항이 사실상 무력화되는 판결들이 반복되었고, 수분양자 입장에서는 “계약조항은 있는데, 쓸 수 없는 권리”가 되어버린 상황이었습니다.
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서울고등법원 판결 → 대법원 확정 (2025. 7.)
이 흐름을 처음으로 정리한 것이 서울고등법원 판결이었습니다.
서울고등법원은 분양계약서의 해당 조항에 대해 다음과 같이 명확히 판단했습니다.
건축물분양법 위반으로 ① 시정명령, ② 벌금형 이상의 형사처벌, ③ 과태료 처분이 내려질 경우 수분양자에게 ‘특유의 약정해제권’을 부여한 것이며, 이는 법정해제사유(주된 채무 위반, 계약 목적 불달성) 외에 추가로 정한 약정해제사유에 해당한다.
그리고 2025년 7월 대법원은 이 판단이 타당하다고 판시하며 위 법리를 확정했습니다.
→ 즉, 주된 채무 위반 여부나 계약 목적 달성 가능성과 무관하게 건분법 관련 약정해제권이 행사될 수 있다는 법리가 처음으로 확립된 것입니다.
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그래도 남아 있던 쟁점 – “시정명령에도 해당될까?”
그럼에도 불구하고 실무에서는 이런 반론이 계속 제기됐습니다.
“위 대법원 판결은 건분법 위반으로 벌금형이 선고된 사안에 관한 것이기 때문에 건분법 위반 시정명령에 대해서는 적용될 수는 없다"
그리고 실제로 건분법 위반 시정명령만 있었던 사안에서 여전히 분양해제를 부정하는 하급심 판결이 나오기도 했습니다.
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2025. 12. 24. 대법원 판결 – 쐐기를 박다
이 쟁점에 대해 대법원이 2025년 12월 24일 다시 한 번 명확한 판단을 내렸습니다.
대법원은 다음과 같이 판시했습니다.
분양계약서에서 건축물분양법 위반 ‘시정명령’을 약정해제사유로 정한 이상,
▶ 그 위반사항이 중대한 위반일 필요는 없다
약정해제 조항 문언의 객관적 의미가 명확한 이상,
▶ 위반의 경중,
▶ 계약 체결 의사에 미친 영향,
▶ 계약 목적 달성 가능성 등을 고려해 해제권 발생 여부를 제한할 수 없다
결론적으로,
건분법 시정명령의 경우에도 그 경중을 불문하고 분양계약 해제가 가능하다는 점을 대법원이 분명히 한 것입니다.
건분법 시정명령은 ‘의무적 조치’입니다
건축물분양법상 시정명령은 분양광고에 법정 필수 기재사항이 누락된 경우 행정청이 재량으로 선택할 수 있는 조치가 아니라 반드시 내려야 하는 ‘기속행위’입니다.
이번 대법원 판결 사안에서도 분양광고에 국토계획법상 지구단위계획 수립 여부가 누락된 위법으로 인해 시정명령이 내려졌습니다.
하지만 실무상 행정청이 수분양자의 민원 제기에도 불구하고 시정명령을 거부하는 사례가 많습니다.
이 경우 수분양자 입장에서는 위 시정명령 거부처분에 대한 행정소송(취소소송)을 제기할 수 있고, 실제 법원이 수분양자 승소 판결을 내려 관할 행정청이 위 판결에 따라 시정명령을 내린 사례도 존재합니다.
건분법 시정명령 공표문
마무리 – 지금이 바로 판단 기준이 바뀐 시점입니다
이번 2025. 12. 24. 대법원 판결로 인해
✔ 건축물분양법 시정명령
✔ 벌금형 이상의 형사처벌
✔ 과태료 처분
중 어느 하나만 있어도 그 위반의 경중과 무관하게 분양계약 해제가 가능하다는 법리가 다시 한번 명확히 확립되었습니다.
법무법인 랜드로 최정환 변호사
건분법 위반 여부, 시정명령 민원 가능성, 그리고 그에 따른 분양계약 해제 해지 소송까지 고민 중이시라면, 관련 판례와 실무를 지속적으로 다뤄온 전문가의 도움을 받아 전략적으로 접근하시길 권해드립니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
