분양계약서에는 시행사의 건분법 위반으로 ① 시정명령, ② 벌금형 이상의 형 선고, ③ 과태료 부과처분이 내려질 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있고 시행사를 상대로 위약금까지 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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과거 일선 법원은 위 건분법 위반 사유가 발생되더라도 그 경중을 따져 분양계약 해제 여부를 판단하였으나 최근 서울고등법원과 대법원은 위 시정명령, 벌금형 이상의 형사처벌, 과태료 사유가 발생되면 그 경중을 불문하고 수분양자가 특유의 약정해제권을 행사하여 분양계약을 해제할 수 있다고 판단함으로써 수분양자들의 손을 들어주었습니다.

먼저 분양광고의 경우 건분법 제6조에 의거 건축물의 위치, 용도, 규모, 내진설계, 건축물의 층별 용도, 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획 수립 여부, 교육환경보호구역 설정 여부, 준공예정일 및 입주예정일 등이 포함되어야 합니다.

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시행사가 위 사항을 하나라도 누락한 경우 인허가청은 건분법 제9조에 의거 시행사에게 시정명령을 내려야 합니다.

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실제로 일선 현장에서는 분양광고에 내진설계 관련 내용이 누락된 경우, 지구단위계획 수립 여부나 교육환경보호구역 설정 여부에 관한 내용이 누락된 경우, 준공예정일만 기재되어 있고 입주예정일은 누락된 경우 등 다양한 케이스가 발생되고 있고 이를 이유로 한 인허청의 시정명령이 내려져 분양계약이 해제된 사례가 나오고 있습니다.

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내장재료와 외장재료의 변경은 그것이 수분양자에게 중대한 영향을 주는 경우에는 수분양자 전원 동의가 필요하고, 그렇지 않은 경우에도 수분양자 전원에 대한 사전통지가 필요하며, 시행사가 이를 위반할 경우 건분법에 따라 형사처벌됩니다.

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최근 선고된 대법원 판결도 고양시 일산 생숙 현장에서 시행사가 수분양자 수분양자 전원에 대한 사전통지 없이 마감재 설계를 변경하여 벌금 100만 원의 약식명령을 받은 사안에서 수분양자의 분양해제를 인정하였습니다.

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이처럼 시행사의 분양광고 위법이나 임의적 설계변경은 곧 건분법 위반으로 인한 시정명령이나 형사처벌로 이어져 분양계약의 해제사유가 되기 때문에 이와 동일 유사한 문제를 검토하고 계신 분들께서는 위 내용을 참고하셔서 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

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조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

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- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소