건축물 사용승인(준공) 이후에도 건축물분양법(건분법)에 따른 시정명령이 가능합니다

통상 분양계약서에는 건분법 위반으로 인한 형사처벌(벌금형 이상), 시정명령, 과태료 처분을 각각 분양계약 약정해제사유로 규정하고 있으나 그 동안 법원은 위 건분법 위반에도 불구하고 분양계약의 목적 달성이 가능한 경우에는 분양계약의 해제를 인정하지 않았습니다.

법무법인 랜드로 수분양자 설명회 사진

그러나 서울고등법원은 위 분양계약서 조항이 수분양자에게 특유의 약정해제권을 부여한 것이기 때문에 계약의 목적 달성이 불가능할 정도가 아니라고 하더라도 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다고 판단하였고 최근 대법원이 위 내용을 확정하면서 건분법 위반 쟁점이 분양계약의 주요 해제사유로 자리매김하고 있습니다.

저희 법무법인 랜드로도 최근 건분법 위반으로 인해 시정명령이 나온 현장에서 분양계약의 약정해제를 인정받은 바 있습니다.

법무법인 랜드로 설명회 자료 발췌

법무법인 랜드로 설명회 자료 발췌

이 때문에 분양해제 소송을 진행하고 있는 주요 현장에서는 분양사업자의 건분법 위반 여부, 그로 인한 형사처벌, 시정명령, 과태료 처분 가능성이 이슈가 되고 있습니다.

이미 사용승인이 완료된 현장에서도 건분법 위반으로 인한 시정명령이 가능한지에 대해서 문의하시는 분들도 계십니다.

이와 관련하여, 부산지방법원은 사용승인이 완료된 건축물에 대하여도 건분법이 적용되기 때문에 건분법 위반에 따른 시정명령 처분이 가능하다고 판시한 바 있습니다.

건축물분양법 제3조 제1항에 의하면 건축물분양법은 사용승인서의 교부 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용되는 것이므로, 이 사건 상가에 대한 분양이 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 상가에 대하여 사용승인서를 교부받기 전에 이루어진 이상 사용승인서가 교부된 이후에도 그전에 이루어진 분양과 관련된 사항에 관하여는 여전히 건축물분양법이 적용된다고 봄이 상당하다.

부산지방법원 2020. 6. 26. 선고 2019구합24900 판결

위 판결은 부산고등법원 2020. 11. 13. 선고 2020누21661 판결과 대법원 2021. 4. 1. 선고 2020두56865 판결로 확정되었습니다.

결국 건분법 위반 쟁점은 건축물의 사용승인(준공) 전후를 불문하고 분양계약 약정해제사유를 구성할 수 있다는 것입니다.

그러므로 건분법 위반, 분양계약 약정해제 등 법률 문제를 겪고 계신 분들께서는 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.