투기과열지구 지정된 토지거래허가구역, 조합원 지위 승계 가능할까? (여의도·목동 재건축)

투기과열지구로 지정된 지역에서 정비사업이 진행 중인 경우 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지됩니다.

구체적으로는 다음 시점 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다.

• 재건축: 조합설립인가 이후

• 재개발: 관리처분계획인가 이후

이를 위반해 조합원 지위를 양도할 경우

- 현금청산 대상이 될 수 있고,

- 형사처벌까지 문제 될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

​

다만, 모든 경우에 조합원 지위 승계가 차단되는 것은 아닙니다.

대표적인 예외는 다음과 같습니다.

• 투기과열지구 지정 이전

• 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 매매계약을 이미 체결하고

• 투기과열지구 지정일로부터 60일 이내

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 거래신고를 마친 경우

이 경우에는

➡ 양수인의 조합원 지위 승계가 인정됩니다.

이는 매매계약을 이미 체결했음에도 불구하고 이후 갑작스럽게 투기과열지구가 지정되어 발생할 수 있는 불측의 피해를 막기 위한 예외 규정입니다.

 

최근 실무에서 가장 문제가 되었던 경우는 다음과 같습니다.

• 이미 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서

• 매매계약 체결을 전제로 약정서 체결 및 토지거래허가를 신청해 둔 상태에서

• 투기과열지구가 새롭게 지정된 경우

이 경우,

- 아직 매매계약이 체결되지 않았기 때문에

- 기존 시행령상 예외 규정이 적용되지 않는다는 해석이 가능했고,

그 결과 조합원 지위 승계 불가 여부를 둘러싸고 매도·매수자 간 극심한 법적 분쟁 위험이 발생했습니다.

이러한 혼란을 해소하기 위해 국토교통부는 도시정비법 시행령 개정안을 입법예고하며 새로운 예외 규정을 신설하였습니다.

개정안의 핵심은 다음과 같습니다.

투기과열지구 지정 전에 토지거래허가를 이미 신청한 경우 그 허가를 받아 투기과열지구 지정 이후 매매계약을 체결하더라도

- 조합원 지위 승계를 인정한다는 내용입니다.

​

더 중요한 점은 이 개정 시행령이 10·15 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정된 지역에 대하여 소급 적용된다는 점입니다.

즉,

• 투기과열지구 지정 이전에

• 이미 토지거래허가신청을 완료해 둔 경우라면

➡ 이번 투기과열지구 지정으로 인해 조합원 지위 승계에 문제가 발생할 가능성은 상당 부분 해소되었다고 볼 수 있습니다.

투기과열지구, 토지거래허가구역, 정비사업 규제가 중첩되는 경우 계약 체결 시점, 허가 신청 시점, 지정일 기준에 따라 법적 결론이 완전히 달라질 수 있습니다.

그러므로 재건축·재개발 아파트 거래를 앞두고 있다면 조합원 지위 승계 가능 여부를 사전에 반드시 검토하시기 바랍니다.