지역주택조합 제도 개선안 – 지주조합원 도입과 토지확보율 80% 완화, 무엇이 달라지나

최근 국민권익위원회의 제도개선 권고에 이어 실제로 주택법 일부개정법률안(민병덕 의원 대표발의, 2026. 2. 3.)이 발의되었습니다.

핵심은 두 가지입니다.

✔ 지주조합원 제도 도입

✔ 사업계획승인 토지확보율 95% → 80% 완화

이번 글에서는

① 기존 지역주택조합의 구조적 문제

② 권익위 권고 내용

③ 실제 발의된 법안의 핵심

④ 개정 시 기대효과

⑤ 새롭게 발생할 수 있는 분쟁 포인트

까지 정리해보겠습니다.

최정환 변호사 : 법무법인 랜드로

현행 주택법상 지역주택조합은 사업계획승인을 받기 위해 토지 소유권 95% 확보가 필요합니다.

이는

• 재개발(75%)

• 재건축(70%)

• 가로주택정비사업(75%)

에 비해 과도한 기준이라는 비판이 지속되어 왔습니다

실무에서는 다음과 같은 문제가 반복되었습니다.

- 극소수 잔여 토지소유자가 과도한 금액을 요구

- 사업 장기 지연 또는 무산

- 그 부담은 조합원에게 전가

사업구역 내 토지등소유자는 현행 체계상 조합원이 될 수 없어 이해관계 일치가 어렵다는 점도 있습니다.

즉,

• 토지주 = 외부 협상 대상

• 조합원 = 매수 주체

본질적으로 대립 구조였습니다.

이 구조가 지주택 사업의 가장 큰 리스크였습니다.

최정환 변호사 : 건설, 재개발, 재건축 전문

권익위는 최근 다음과 같은 방향을 제시했습니다.

• 모집 단계부터 회계감사 강화

• 토지확보 요건 현실화

• 조합원 자격 완화 (기존 '세대주' → 세대당 1명의 '성년자인 무주택 세대구성원'으로 완화)

핵심 메시지는 명확합니다.

초기 투명성은 강화하되, 사업 단계의 과도한 규제는 합리화하자는 접근입니다.

개정안은 ‘지주조합원’을 정의하고 제11조의7을 신설했습니다

• 사업구역 내 토지·건축물 소유자 현물출자 방식 가입 가능

• 주택 소유 여부와 무관하게 조합원 자격 인정

• 공급 기준·평가 방법은 대통령령 위임

즉, “토지를 팔 사람”이 아니라 “함께 사업하는 사람”으로 전환하는 구조입니다.

사업계획승인 요건을 95% → 80%로 완화

이 변화는 단순 수치 조정이 아닙니다.

기존 95%는 사실상 잔여 토지주에게 거부권을 부여하는 구조였기 때문입니다.

최정환 변호사 : 정비사업전문관리사, 리모델링사업관리사

토지주가 조합원이 될 수 있게 되면 토지 매각 협상 갈등이 줄어들 가능성이 큽니다.

소수 잔여 토지주에 의한 사업 마비 가능성이 축소됩니다

사업계획승인 문턱 완화, 자금 경색 리스크 완화 효과가 예상됩니다.

재개발·재건축과 기준 격차가 축소됩니다.

입법이 갈등을 “없애는 것”은 아닙니다.

구조를 바꾸는 것입니다.

① 현물출자 평가 분쟁

• 토지 평가 기준은?

• 감정평가 방식?

• 개발이익 반영 여부?

평가 결과에 따라 모집조합원 부담이 달라집니다.

② 공급 형평성 문제

지주조합원에게 몇 세대를 배정할 것인가?

공급 기준은 대통령령 위임 사항입니다

시행령 설계가 핵심 변수가 됩니다.

③ 의결권 구조 변화

지주조합원 다수 유입 시 조합의 의사결정 구조가 재편될 가능성이 있습니다.

④ 권리·의무, 탈퇴·청산 분쟁

법안은 규약에 위임하면서 지주조합원과 지주 아닌 조합원 간 형평성 고려를 명시하였기 때문에 규약 설계 미흡 시 대규모 분쟁 가능성이 있습니다.

이번 개정안은 분명 의미 있는 변화입니다.

• 외부 토지주와 조합원 간 갈등은 완화될 가능성이 높고

• 사업 속도도 개선되는 효과가 기대됩니다

그러나 내부 조합원 간 형평성 문제, 평가·공급·의결권 갈등은 새롭게 등장할 수 있습니다.

입법은 출발점일 뿐, 실제 분쟁은 시행령과 조합 규약에서 발생할 가능성이 큽니다.

• 기존 95% 기준을 전제로 사업을 진행 중인 조합

• 토지 확보율이 80~90% 수준에서 정체된 사업

• 토지소유자가 협상력을 행사 중인 지주택 사업

• 지주조합원 참여를 검토 중인 추진위원회