생숙 위탁운영계약 해지 후 공용부분 분쟁, 명도와 가처분은 어떻게 선택할까

생활숙박시설(이른바 ‘생숙’) 분쟁에서 위탁운영계약이 해지되었음에도 운영사가 로비·프런트·출입 동선 등 공용부분을 계속 점유하는 상황은 드물지 않습니다.

이때 가장 많이 받는 질문은 두 가지입니다.

“우리는 관리단이니까 공용부분을 바로 명도할 수 있지 않나요?”

“명도가 안 되면 가처분이라도 무조건 되는 것 아닌가요?”

최근 판례들을 종합해 보면, 이 질문에 대한 답은 단순한 ‘된다/안 된다’가 아니라 ‘상황에 따른 선택’에 가깝습니다.

최정환 변호사 : 법무법인 랜드로

전유부분(객실)은 위탁운영계약이 적법하게 해지되면 인도(명도)로 비교적 쉽게 정리되는 경우가 많습니다.

하지만 공용부분은 다릅니다.

• 공용부분은 모든 구분소유자의 공유

• 따라서 문제의 핵심은 “누가 점유하느냐”가 아니라

• “누가 관리·사용 질서를 정할 권한을 가지느냐”입니다.

이 차이를 놓치면, 소송 전략은 처음부터 어긋나게 됩니다.

최정환 변호사 : 집합건물관리사, 리모델링사업관리사(RMP)

의결권 다수를 확보해 관리단 집회 결의가 가능한 상태라면, 공용부분 분쟁의 중심은 관리단의 관리권 행사로 이동합니다.

관리단 결의로 다음을 정할 수 있습니다.

• 공용부분 관리방법

• 관리주체·관리인 지정

• 기존 운영사의 통제 중단 및 인계 범위(키·카드·시스템)

② 그렇다면 공용부분 ‘명도’도 가능한가?

관리단 결의가 있으면 관리단 명의로 공용부분 명도 소송을 제기할 수 있습니다. (경우에 따라서는 관리단 결의 없이도 보존행위로서 명도 소송이 가능합니다)

다만, 이때 해당 운영사에게 위탁한 구분소유자들이 여전히 남아 있는 경우 해당 구분소유자의 공용부분 사용권을 침해할 여지가 있기 때문에 침익성, 비례성, 특성성, 집행 가능성에 대한 소명 부담이 크게 증가합니다.

그래서 실무에서는 관리단 결의를 통해 공용부분의 관리방법을 먼저 정한 뒤, 해당 위탁운영사가 그 결의에 반하는 관리·사용을 계속하는 경우 이를 근거로 공용부분 명도소송을 검토하는 방식이 단계적 대응으로 활용되는 경우가 많습니다.

그와 별도로, 관리단이 공용부분 관리권에 기초하여 운영사의 구체적인 관리업무 방해 행위를 대상으로 방해금지가처분을 제기하는 방식도 함께 검토될 수 있습니다.

의결권 다수를 확보하지 못한 경우, 섣불리 공용부분을 ‘인도’로 정리하려는 시도는 매우 위험합니다.

① 이 경우의 핵심 목표

• 공용부분 전체를 바꾸는 것이 아니라

• 내 전유부분의 이용·영업이 가능하도록 최소한의 통로를 확보하는 것입니다.

② 가장 현실적인 수단: 업무방해금지가처분

소수 구분소유자에게 가처분은 우회적 대안이 아니라 핵심 수단입니다.

다만 가처분은 무엇을 구하느냐가 결과를 좌우합니다.

• ⭕ 출입 차단, 엘리베이터·카드키 통제, 프런트 이용 봉쇄, 설비 접근 차단 등 구체적 방해 행위의 중지

• ❌ 로비 출입 전면 금지, 공용부분 점유·사용 일체 금지처럼 포괄적 배제

후자의 경우 법원은 이를 현상 유지가 아닌 질서 변경으로 보고 기각할 수 있습니다.

아울러 상대측의 방해로 공용부분을 정상적으로 사용하지 못해 영업 손실 등 구체적인 손해가 발생한 경우에는 손해배상 청구 역시 함께 검토될 수 있습니다.

명도와 가처분은 우열이 아니라 순서와 조합의 문제입니다.

A. 지금 당장 멈춰야 할 방해가 있는가?

• 있다 → 가처분 우선

• 출입·프런트·설비·시스템 차단처럼 즉시 중단하지 않으면 영업·관리가 불가능한 경우

• 명확 → 명도(또는 인도+인계) 검토

• 관리권 없는 점유를 침해 제거로 정리할 수 있는 구조

• 확보 → 강한 카드가 열림

• 전면 명도도 가능해지지만 실무상 가처분(방해배제/인계) → 본안 명도의 단계화가 안전한 경우가 많음

• 소수 → 가처분 + 손해배상 조합

• 구체 방해금지로 최소 운영 통로 확보

• 장기 방해에 대해서는 손해배상으로 압박·협상

• 공용부분 분쟁은 소유의 문제가 아니라 사용권, 관리권의 문제

• 관리단 결의가 있으면 명도소송 가능함 - 다만 다른 구분소유자의 사용권 침해 여부 쟁점화

• 결의가 없어도 방해금지가처분 + 손해배상청구는 유효한 선택지

최정환 변호사 : 건설, 재개발, 재건축 전문 변호사

• 위탁운영계약 해지 후에도 운영사가 공용부분을 장악하는 경우

• 관리단 결의 가능 여부가 애매한 경우

• 명도와 가처분 중 무엇을 먼저 택해야 할지 고민되는 경우