건분법 시정명령 분양해지, 시행령 개정으로 다시 어려워질까?

시행사의 건분법 위반 시정명령 시 분양계약 약정해제가 가능할까 분양광고에 법정 필수 기재사항이 누락되...

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최정환 변호사 : 수분양자 설명회

그런데 최근 이러한 흐름에 제동을 거는 중요한 변화가 감지되고 있습니다.

국토교통부가 시정명령에 의한 계약해제를 제한하는 방향으로 시행령 개정을 추진하고 있기 때문입니다.

개정된 건분법 시행령이 시행된다면 새로운 분양 현장에서는 시정명령만으로 분양계약을 해제하는 것이 사실상 어려워질 가능성이 높습니다.

따라서 향후 시정명령 외 건분법 위반 쟁점(형사, 과태료)의 중요성이 더욱 커질 수 있습니다.

현행 건축물분양법 시행령은 다음과 같이 규정합니다.

• 시정명령

• 형사처벌(벌금형 이상)

• 과태료

이 중 하나라도 발생하면

수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다는 내용이 반드시 분양계약서에 포함되어야 합니다.

즉, 시정명령은 명시적 해제사유입니다.

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• 시정명령만으로는 부족

• 계약 목적 달성 불가능해야 해제 인정

그 결과 시정명령으로 해제 인정은 거의 없었습니다.

• 시정명령이 존재하면

• 경중 불문

실무적으로 큰 변화 발생

→ “시정명령 = 약정해제 사유”로 온전히 기능하게 되었습니다.

시행령 개정안 핵심 — 해제 요건을 다시 강화

국토교통부는 시행령 개정안을 통해 다음과 같이 변경하려 하고 있습니다.

“시정명령을 받은 경우라도 해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우에 한하여 해제 가능”

즉,

• 단순 시정명령 → 분양해제 안됨

• 추가로 ‘목적 달성 불가능성’ 입증 필요함

(건축물분양법 시행령 일부개정령안, 제안이유 및 주요내용 )

구조적으로 보면 다음과 같습니다.

• 최근 대법원 : 시정명령만으로 해제 가능

• 개정안: 시정명령 분양해제 시 추가 요건 필요

결국 “대법원이 열어준 해제 범위를 다시 제한하는 방향(=기존 하급심 판결로 되돌아가는 방향)” 으로 평가할 수 있습니다.

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실무에서는 이 부분이 훨씬 중요합니다.

시정명령은 보통 다음 상황에서 발생합니다.

• 분양광고 법정사항 누락

그런데 최근 대법원은

사업자가 사전에 정정하면 시정명령 자체가 불가하다는 기존 하급심을 확정했습니다.

위 대법원 판결에 따라 앞으로는 건분법 시정명령 자체가 내려지지 않을 가능성이 높아졌습니다.

• 입증 부담 증가

• 해제 인정 가능성 감소

② 형사처벌이 핵심 쟁점으로 부각

• 벌금형 이상 → 명확한 해제사유

• 입증력 강함

③ 과태료 처분의 전략적 중요성 증가

• 행정절차 병행 필요

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개정안은 다음과 같이 규정합니다.

즉,

• 기존 분양계약서 → 대법원 기준 적용 가능

• 신규 분양계약서 → 개정 기준 적용

소송 전략에 결정적 영향을 미칩니다.

정리하면,

• 시정명령만으로 계약해제 가능하던 구조는 점차 제한되는 방향으로 변화되고 있습니다.

• 앞으로는 형사처벌, 과태료 등 건분법 위반이 실질적인 해제 전략이 중심이 될 가능성이 높습니다.

요약

• 최근 대법원 : 시정명령만으로 계약해제 가능

• 시행령 개정 : 시행령 개정 시 해제 요건 강화 예정

• 핵심 변화 : “계약 목적 달성 불가능”까지 입증 필요

• 결론 : 앞으로는 시정명령만으로 해제 어려움, 형사처벌·과태료 중심 전략 필요