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전문가칼럼
생숙 위탁운영사 명도 분쟁 해결 방법은
들어가며
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
생숙 위탁운영사가 수익금 등을 제대로 지급하지 않는 등 위탁운영계약을 위반할 경우 구분소유자들 입장에서는 해당 계약을 해지하고 다른 위탁운영사를 선정하여야 합니다.
하지만 위탁운영계약이 해지되었음에도 기존 운영사가 위탁 호실을 점유한 채 명도를 거부하는 경우가 종종 발생됩니다.
이 경우 구분소유자 입장에서는 정상적인 영업을 위해 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다.
하지만 위 명도소송에서 기존 운영사가 그 동안 들인 비용을 돌려달라면서 그 전엔 명도해줄 수 없다고 주장하는 경우가 많습니다.
법률 용어로는 유익비상환청구권, 부속물매수청구권을 행사하는 것이죠.
위탁운영계약은 임대차계약이라기보다는 위임계약에 가깝습니다.
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따라서 기존 운영사가 임대차 관계를 전제로 한 계약갱신청구권, 유익비상환청구권, 부속물매수청구권을 주장하는 경우 이를 배척할 수 있고, 실제 법원도 동일한 취지에서 판단한 사례들이 여럿 있습니다.
또한 위탁운영계약에 일부 임대차계약의 특성이 있다고 하더라도 해당 계약에 원상복구 규정이 있으면 유익비상환청구권을 포기한 특약으로 해석될 수 있습니다.
더불어 기존 운영사가 자신의 영업을 위해 설치한 설비는 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없고, 기존 운영사가 계약을 위반한 경우 부속물 매수청구권 자체가 성립할 수 없습니다.
더 중요한 것은 생숙 관리단이 구분소유자들의 의결을 거쳐 위탁운영사를 상대로 공용부분에 대한 명도소송을 제기하였을 경우 해당 위탁운영사는 개별 구분소유자들에 대한 권리를 이유로 관리단에 대항할 수 없습니다.
생숙의 공용부분 관리는 어디까지나 관리단의 권한이기 때문입니다.
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