서울 강남3구 용산구 토지거래허가구역 아파트 매매 시 주의할 점은

조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

현재 강남3구와 용산구 내 모든 아파트는 토지거래허가구역으로 지정된 상태이고 정부에서 토지거래허가구역 확대를 검토하고 있다는 뉴스도 나오고 있습니다.

그럼에도 서울 토지거래허가구역 내 아파트 가격이 급등세를 이어가면서 매도인과 매수인 간에 토지거래허가를 둘러싼 분쟁도 늘어나고 있습니다.

이번 포스팅에서 토지거래허가구역 내 아파트 매매 시 주의할 점에 대해 알려드립니다.

첫째, 토지거래허가 없이 체결된 매매계약은 유동적 무효이긴 하나 매도인과 매수인은 토지거래허가신청에 협력할 의무를 부담합니다.

따라서 위 협력의무를 위반하였을 경우 상대방에 손해배상을 해야 한다는 위약금 약정도 유효합니다. 해당 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며 그 금액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

둘째, 상대방이 토지거래허가신청에 대한 협력의무를 불이행할 경우 소송으로 협력의무의 이행을 청구할 수 있습니다.

상대방의 협력의무 불이행 시 대부분의 경우 위약금으로 해결되지만, 소송으로 협력의무 이행을 청구함으로써 매매계약 체결을 강행할 수도 있습니다. 매매계약이 체결되고 계약금이 지급되면 통상 위 계약금 상당액을 상대방에게 배상해야 매매계약 해제가 가능합니다.

셋째, 토지거래허가가 무산되어 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우 기 지급한 계약금에 대한 부당이득반환청구가 가능하나 별도 합의가 있으면 그 합의에 따라야 합니다.

아직 토지거래허가를 받지 못해 매매계약이 유동적 무효인 상태에서는 기 지급한 계약금 등에 대한 부당이득반환청구가 불가합니다.

하지만 토지거래허가가 무산되어 매매계약이 최종적으로 무효로 확정된 경우에는 위 부당이득반환청구가 가능하나, 매도인과 매수인 간에 위 계약금 등 반환에 대하여 별도의 합의를 체결한 경우에는 그 합의에 의거 처리됩니다.

그럼에도 분쟁이 발생할 경우 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.