입주 지연으로 인한 분양계약 해제 상담 FAQ

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

부동산 경기 악화로 인해 입주 지연이 발생되고 있는 현장이 많습니다. 특히 생활숙박시설의 입주 지연이 두드러지고 있어 저희 법무법인에 입주 지연으로 인한 분양계약 해제 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있습니다.

최근에는 저희 법인에 집단 소송을 위한 설명회 의뢰가 들어와 수십 명의 수분양자분들을 상대로 관련 사항에 대한 설명회를 개최하기도 하였습니다.

그 동안의 상담 및 소송 사례를 바탕으로 수분양자분들께서 자주 질문하시는 사항에 대한 설명을 드리고자 합니다.

Q. 입주지연 시 수분양자들이 행사할 수 있는 권리는 무엇인가요?

A. ■ 계약 유지 시 지체상금 청구 또는 ■ 계약 해제 시 분양대금 반환 및 위약금 청구가 가능합니다

분양계약에서 정한 입주예정일보다 입주가 지연된 경우 수분양자는 분양자를 상대로 해당 계약서에 기재된 요율에 따른 지체상금을 청구할 수 있습니다.

이는 계약을 유지하는 것을 전제로 한 것이고, 통상 위 지체상금은 잔금에서 공제됩니다.

그러나 위 입주 지연이 장기화된 경우 수분양자는 분양계약에서 정한 바에 따라 위 계약을 해제하고 분양대금 반환 및 위약금을 청구할 수 있습니다.

통상 분양계약서에는 입주예정일로부터 3개월을 초과한 경우 위와 같은 계약 해제 및 위약금 청구가 가능하다고 규정되어 있습니다.

Q. 입주 지연에 따른 계약 해제 절차는 어떻게 되나요?

A. 계약 해제의 의사표시를 담은 내용증명을 발송하면 됩니다. 다만, 분양계약에서 최고 절차를 정한 경우 그에 따라야 합니다.

3개월 입주 지연이 확실시되거나 이미 발생된 경우 수분양자는 시행자에게 내용증명을 발송하여 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 분양계약서에 위 해제 전 최고 절차(독촉 절차라고 보시면 됩니다)를 규정한 경우가 있는데, 심지어 2주 기간을 정한 최고 기간을 두고 2회 이상 최고해야 한다는 규정을 둔 현장도 있습니다.

이 경우에는 위와 같은 최고 절차를 거친 이후 계약 해제 내용증명을 보내셔야 합니다.