생숙 실거주 위탁운영사 통하면 가능할까?

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

전국적으로 생활숙박시설(이하 '생숙'이라고 합니다)을 실거주용 내지 임대용으로 분양 받으셨다가 피해를 입으신 분들이 많고, 저희 법무법인은 위 수분양자분들을 대리하여 전국 각 생숙 현장에서 분양계약 사기취소, 해제, 분양대금 반환 소송을 진행하고 있습니다.

위와 같은 소송을 진행하다보면, 상대방 시행사 측이 가장 많이 하는 항변은 "생숙에서 위탁운영사를 통한 실거주가 가능하기 때문에, 분양계약 당시 수분양자들을 기망한 적이 없다"라는 것입니다.

실제로 생숙에 대한 규제가 강화된 2021년 11월 이후의 분양 현장에서도 시행사나 분양대행사는 '위탁운영사를 통한 실거주가 가능하다'라는 말로 분양계약 체결을 유도하고 있습니다.

과연 생숙에서 위탁사를 이용하여 실거주할 수 있는 것일까요?

결론부터 말씀드리면, 위와 같은 주장은 '거짓'이고 현재로서는 생숙에 실거주할 수 있는 적법한 방법은 존재하지 않습니다.

현행법령상 생숙에서는 거주나 임대가 불가능하고 오로지 '숙박업' 영업만이 가능한데, 공중위생관리법 시행규칙상 '건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업'은 ① 객실이 독립된 층으로 이루어지거나, ② 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 합니다.

그러나 생숙 건물의 개별 호실을 분양 받은 각 수분양자들 입장에서는 현실적으로 위와 같은 요건을 충족하기 어렵기 때문에, 개별 수분양자들이 모여 위 요건을 충족한 다음 위탁운영사를 선정하여 숙박업을 영위할 수밖에 없습니다.

즉, 위와 같은 위탁운영사의 존재는 공중위생관리법령상의 숙박업 요건을 충족하기 위한 것일 뿐이며, 수분양자들의 생숙 실거주 가능 여부와는 전혀 상관 없는 것입니다.

그럼에도 생숙 분양계약 사기취소 소송에서 피고 시행사는 "생숙의 수분양자들이 위탁운영사와 숙박계약을 체결하고 숙박료를 내면서 자신의 호실에 장기투숙할 수 있기 때문에 실질적으로 실거주가 가능한 것"이라고 주장합니다.

그러나 생숙을 분양 받은 수분양자들 입장에서 '실거주'의 의미를 위와 같이 '장기투숙'으로 이해한 사람은 없을 것이기 때문에, 시행사 측의 위 주장은 교묘한 눈속임에 지나지 않습니다.

실제로 저희 법무법인은 소송 과정에서 시행사 측의 위 주장이 법적으로 타당한 것인지를 검증하기 위해 관할 지자체에 사실조회를 신청하였는데, 해당 지자체는 위와 같은 '장기투숙'이 '실거주'에 해당함을 전제로 하여 생숙에서의 실거주가 불가함을 회신한 바 있습니다.

또한, 백번 양보하여 시행사 측의 주장대로 자신들이 홍보한 '실거주'의 의미가 '장기투숙'을 뜻하는 것이라고 보더라도, 현실의 부동산 거래에서 '실거주'라는 용어가 위와 같은 의미로는 통용되지 않고 있기 때문에, 신의칙상 시행사 측이 관련 설명을 제공할 의무를 부담하였다고 봄이 타당합니다.

그럼에도 시행사나 분양대행사 측은 '실거주' = '장기투숙'이라는 설명을 제공하지 않았고, 위 설명을 들었더라면 절대 다수의 수분양자들은 생숙 분양계약을 체결하지 않았을 것이기 때문에, 이는 부작위에 의한 기망이 될 수 있는 것입니다.

즉, 시행사 측이 위와 같이 '실거주'의 의미를 왜곡하는 방법으로는 분양계약 사기취소의 책임을 면할 수가 없을 것으로 판단됩니다.

이에 저희는 전국 여러 현장의 생숙 분양계약 취소소송에서 상대방 측 시행사의 부당한 주장을 반박하기 위해 여러 법리를 구성하고, 관련 사항에 대한 사실조회신청을 통해 유관 기관의 입장까지 조회하고 있습니다.

위와 같이 저희 법무법인은 생숙 분양계약 사기취소, 분양대금 반환 소송에 관한 경험과 노하우를 축적하고 있습니다.

그러므로 생숙 분양으로 피해를 입으신 분들께서는 저희와 상담을 진행해보시기 바랍니다.

저희에게 생숙 홍보자료와 분양계약서를 보내주시면 분양계약 취소 및 분양대금 반환 방법에 대해 안내드리겠습니다.