재건축 재개발 다물권자 입주권 최종 정리

다물권자란 같은 구역 내 여러 개의 토지, 건축물을 소유한 조합원을 지칭하는 말로, 조합설립인가 이후 다물권자(양도인)로부터 일부 물권을 양수한 자(양수인)는 도시 및 주거환경정비법에 따라 양도인과 공동조합원이 되고, 입주권도 공유하게 됩니다.

예를 들어 재개발 구역 내 2개의 빌라를 소유한 조합원 A씨로부터 1개의 빌라를 매수한 B씨는 A와 공동조합원으로 묶이기 때문에 분양신청 역시 A와 함께 하여야 하고, 아파트도 A와 함께 분양받게 되는 난감한 결과가 발생되는 것이죠.

이로 인해 다물권자의 양수인(위 사례에서 B씨)이 조합을 상대로 독립된 분양권을 주장하는 소송이 자주 발생하였고(조합원지위확인, 관리처분계획취소 소송 등), 광주고등법원에서 위 양수인의 주장을 인정하는 예외적인 판결이 나오기도 하였지만, 이제 아래 대법원 판결로 최종 정리가 되었습니다.

1. 다물권자의 양수인에게는 독자적인 분양권이 인정되지 않습니다.

대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 아파트수분양권확인등

2. 다물권자 부부의 양수인에게도 독자적인 분양권은 인정되지 않습니다.

대법원 2023. 6. 29. 2022두56586 관리처분계획일부무효확인등

다물권자 부부는 1세대를 구성하기 때문에 1인의 조합원으로 산정되므로, 위 부부가 다물권을 보유한 경우에 위 물권 중 일부를 매수한 자는 위 부부와 공동조합원으로 묶이게 됩니다.

예를 들어 남편 A와 아내 B가 각각 빌라 2채씩 있고 C는 남편 A로부터 빌라 1채를, D는 아내 B로부터 빌라 1채를 각 양수한 경우에 A, B, C, D는 모두 1명의 공동조합원이 되는 것입니다.

위 다물권자 부부에 대한 판결은 기존 법제처의 해석과 하급심 판결을 뒤집은 것으로, 향후 일선 거래 현장에서 많은 혼란이 예상됩니다.

정리하면, 다물권자로부터 일부 물권을 양수한 자에게는 독립된 분양권이 인정되지 않기 때문에 조합원 입주권 매매 시 매도인이 다물권자인지를 반드시 확인해야 합니다.

매도인이 다물권자인지 확인하는 방법은 아래 포스팅을 참조하세요!

지난 포스팅에서 조합원 입주권 매매 시 다물권자의 양수인은 독립된 분양대상자가 되지 못하고 양도인과 ...

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