분당 선도지구 재건축, 지금 매수해도 될까? 사업시행자 지정 후 주의할 2가지

분당 선도지구는 일반적인 조합방식이 아니라 신탁사 또는 LH를 사업시행자로 지정하는 방식으로 재건축을 추진하고 있습니다.

일반적인 조합방식 재건축에서는 조합설립인가를 기준으로 여러 법적 제한이 적용됩니다.

그런데 「도시 및 주거환경정비법」 제39조는 조합설립인가 전에 신탁업자나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우, 사업시행자 지정을 조합설립인가에 대응하는 기준 시점으로 정하고 있습니다.

따라서 분당 선도지구에서도 사업시행자 지정 이후에는 조합원 지위 양도 제한과 다물권자 규정을 함께 검토해야 합니다.

참고로 신탁방식에서는 위탁자, LH 등 공공방식에서는 분양신청을 할 수 있는 자가 조합원에 대응하는 지위에 해당합니다.

분당구는 투기과열지구에 해당합니다.

도시정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 이후 부동산을 취득한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.

신탁방식이나 공공방식으로 재건축을 추진하는 경우에도 사업시행자 지정 이후 같은 제한이 적용됩니다.

따라서 투기과열지구에서 사업시행자 지정 이후 매수인이 법정 예외사유 없이 아파트를 취득하면 재건축 분양자격을 인정받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

다만 모든 매매가 금지되는 것은 아닙니다.

대표적인 예외는 매도인이 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우입니다.

중요한 것은 이 요건을 매수인이 아니라 매도인이 충족해야 한다는 점입니다.

또한 부부 공동명의 아파트라면 대표 소유자 한 사람만 요건을 충족하는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다.

공유자별로 소유기간, 거주기간과 법정 예외사유를 확인해야 합니다.

이는 분당 선도지구 재건축 아파트 매매에서 가장 먼저 검토할 사항입니다.

두 번째는 다물권자 매매 문제입니다.

다물권자 규정은 투기과열지구 여부와 관계없이 적용됩니다. 따라서 위탁자 지위 양도가 예외적으로 허용되더라도 별도로 검토해야 합니다.

예를 들어 A가 재건축 구역 안에 101호와 102호 두 채를 소유하고 있다고 가정하겠습니다.

사업시행자 지정 이후 A가 101호를 B에게 매도하면, B는 독립적인 분양자격을 인정받을 수 있을까요?

원칙적으로 인정받을 수 없습니다.

도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 또는 이에 대응하는 사업시행자 지정 이후 한 사람이 소유하던 부동산을 여러 사람이 나누어 소유하게 된 경우, 그 여러 명을 대표하는 한 명만을 위탁자로 보도록 규정합니다.

이러한 제한은 한 사람이 여러 채를 소유한 경우뿐 아니라 부부 등 같은 세대에 속한 사람들이 여러 부동산을 소유한 경우에도 문제될 수 있습니다.

대법원도 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결에서 1세대 다물권자와 그 양수인 사이에 조합원 자격 제한 규정이 중첩적으로 적용될 수 있다고 판단했습니다.

결국 비싼 프리미엄을 지급하고 재건축 아파트를 매수하더라도 독립적인 분양자격이 인정되지 않을 수 있습니다.

그렇다면 매매계약 체결 전에 무엇을 확인해야 할까요?

첫째, 매도인의 권리관계와 세대별 부동산 소유현황입니다.

매도인 본인의 등기부등본뿐 아니라 같은 세대에 속하는 가족들이 해당 재건축 구역에 다른 부동산을 소유하고 있는지 확인해야 합니다.

부부 공동명의라면 각 공유자의 지분 취득 경위와 소유기간도 검토해야 합니다.

둘째, 조합원 지위 승계 예외요건입니다.

매도인의 1세대 1주택 여부, 10년 보유·5년 거주 요건 등 예외 요건을 관련 서류로 확인해야 합니다.

부부 공동명의라면 공유자별로 예외요건을 검토해야 합니다.

셋째, 매매계약서의 특약입니다.

매수인이 위탁자 지위를 승계하지 못하거나 다물권자 문제로 독립적인 분양자격을 인정받지 못하는 경우, 계약을 어떻게 처리할 것인지 명확히 정해야 합니다.

특히 계약을 처음부터 무효로 할 것인지, 일정한 사유가 발생하면 해제할 수 있도록 할 것인지에 따라 법적 효과가 달라질 수 있습니다.

따라서 매수인과 매도인 모두의 입장에서 계약 내용을 검토해야 합니다.

분당 선도지구 재건축 아파트는 사업시행자 지정 이후에도 매매 자체가 전면 금지되는 것은 아닙니다.

그러나 재건축 아파트 소유권을 취득하는 것과 새 아파트를 분양받을 권리를 취득하는 것은 별개의 문제입니다.

특히 다음 두 가지를 구분해야 합니다.

• 투기과열지구 지위 양도 제한: 매수인이 위탁자에 해당하는 지위를 승계할 수 있는가?

• 다물권자 제한: 지위 승계가 가능하더라도 독립적인 분양자격을 인정받을 수 있는가?

두 가지 요건은 각각 검토해야 합니다.

분당 선도지구 재건축 아파트 매매를 계획하고 있다면 사업시행자 지정일, 매도인의 예외요건, 다물권 여부와 계약서 특약을 계약 체결 전에 확인하는 것이 중요합니다.

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