분양계약서에서 절대 넘기면 안 되는 문장: “신탁재산 범위 내 책임”

분양계약 관련 분쟁은 유형은 다양하지만 구조는 거의 동일합니다.

① 해제/취소 사유 확보 → ② 계약 해제/취소 → ③ 분양대금 반환 청구/회수 ✔ ① 해제 사유 단계

• 입주지연

• 건축물분양법 위반

• 허위·과장 광고

• 설계변경

이 단계에서는 “계약을 깰 수 있는 사유가 있는지”가 핵심입니다.

법적으로 해제가 인정되는지 판단 - 수분양자들이 제기한 소송에서 법원 판결에 의해 해제/취소 사유가 판가름 납니다.

진짜 문제는 여기서 발생합니다

• 시행사 자금 부족

• 사업 중단

• PF 문제

결국 “이겨도 돈을 못 받는 상황”이 발생할 수 있습니다.

최정환 변호사 : 수분양자 설명회

이 문제의 대부분은 관리형 토지신탁 구조에서 발생합니다.

이 구조에서는

• 시행사 → 실질적 사업자

• 신탁사 → 형식상 매도인입니다.

분양계약서를 보면 거의 예외 없이 등장하는 문장이 있습니다.

많은 분들이 이 문장을 형식적인 조항으로 생각하고 넘어가지만, 실무에서는 이 문장 하나가 결과를 바꿉니다.

최정환 변호사 : 수분양자 설명회

이 문장을 풀어보면 이렇습니다.

✔ 신탁재산이 남아 있으면 지급

✔ 없으면 사실상 지급 불가

즉,

• 시행사도 돈 없음

• 신탁사도 책임 제한

➡ 회수 자체가 막히는 구조

최정환 변호사 : 건설, 재개발, 재건축 전문 변호사

많은 분들이 생각하는 구조:

“해제/취소 → 반환”

하지만 실제 구조는:

“해제/취소 → 책임제한 → 회수 실패”가 될 수 있습니다.

결국 분양계약 사건에서는 해제/취소 뿐 아니라 회수도 중요합니다.

법무법인 랜드로 수분양자 설명회

여기서 중요한 변화가 있습니다.

대법원은 이 책임한정특약을

약관법상 ‘설명의무 대상이 되는 중요한 내용’으로 판단했습니다.

신탁사가 이 조항을 제대로 설명하지 않았다면

➡ 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않습니다

이 판단이 적용되면 구조가 완전히 바뀝니다.

기존

• 신탁사 → 신탁재산 범위 내 책임 → 회수 어려움

신탁사 → 고유재산으로도 책임

즉, “실제로 돈을 받을 수 있는 상대가 생깁니다”

최정환 변호사 : 정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

✔ 분양계약 해제/취소를 고민 중인 경우

✔ 이미 해제/취소를 진행한 경우

✔ 시행사 자금 상황이 불안한 경우

✔ 계약서에 신탁 관련 조항이 있는 경우

그리고 그 핵심은 ‘신탁재산 범위 내 책임’ 조항입니다

이 경우 대응 방향에 따라 전액 회수 vs 회수 불가 - 결과가 완전히 갈릴 수 있습니다.