투기과열지구 조합원 지위 양도, 사업시행계획인가·착공·준공 전 가능할까?

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 투기과열지구로 지정된 지역에서 투기수요 차단을 목적으로 조합원 지위의 양도·양수를 원칙적으로 금지하고 있습니다.

구체적으로는,

• 재건축사업: 조합설립인가 이후

• 재개발사업: 관리처분계획인가 이후

→ 조합원 지위의 양도·양수는 원칙적으로 금지됩니다.

이를 위반할 경우

✔ 조합원 지위 불인정

✔ 현금청산

✔ 나아가 형사처벌까지 이어질 수 있어

실무상 매우 중대한 리스크로 작용합니다.

도시정비법이 허용하는 예외는 있다

다만, 사업이 장기간 지연됨에도 불구하고 조합원 매물 거래를 전면 차단할 경우 조합원 개인의 재산권을 과도하게 침해할 우려가 있습니다.

이러한 점을 고려하여 도시정비법령은 일정한 예외 사유를 두고 있습니다.

대표적인 예외는 다음과 같습니다.

• 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없는 경우

• 해당 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자

② 재건축사업

• 사업시행계획인가 후 3년 이내 착공하지 못한 경우

• 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자가 착공 전 양도하는 경우

③ 재개발·재건축 공통

• 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 경우

• 토지를 3년 이상 계속 소유한 자

→ 요컨대,

**‘장기 지연 + 장기 보유’**라는 요건이 핵심입니다.

실무에서는 다음과 같은 사례가 문제됩니다.

“조합설립인가 후 3년이 지나 매매계약은 체결했는데, 이후 사업시행계획인가 신청이 이루어졌고 등기는 그 이후에 마쳤습니다.

이 경우 조합원 지위 승계가 가능할까요?”

이에 대해

서울행정법원과 서울고등법원은 명확한 기준을 제시했습니다.

법원은 위 사안에 대해 사업시행계획인가 신청 이전에 ‘매매계약 + 소유권이전등기’가 모두 완료되어야 예외 규정의 적용 대상이 된다고 판단하였습니다.

즉,

• 매매계약만 체결하고

• 소유권이전등기를 사업시행계획인가 신청 이후에 마친 경우라면

→ ‘사업시행계획인가 신청 전 양도’로 볼 수 없으므로

→ 조합원 지위는 승계되지 않습니다.

위 예외요건에 근거해 투기과열지구 내 조합원 매물 거래를 검토 중이라면 다음 사항은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

✔ 해당 사업장의 사업시행계획인가 신청 예정일

✔ 매매계약 체결 시점

✔ 잔금일 및 소유권이전등기 예정일

✔ 예외 요건(3년 요건) 충족 여부

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 도시정비법이 정한 엄격한 예외 요건을 충족하는 경우에 한해 허용됩니다.

조합원 매물 거래는 단순한 매매 문제가 아니라 조합원 지위, 분양권, 현금청산 여부가 직결되는 중대한 법적 문제입니다.

사전에 충분한 법률 검토 없이 진행할 경우 회복하기 어려운 손해로 이어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.