투기과열지구 재건축·재개발 1세대 1주택 조합원 지위 양도 요건

도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역의 정비사업에 대해 크게 두 가지 규제를 두고 있습니다.

① 조합원 지위 양도 제한 ② 분양대상자(분양자격) 제한

이 중 실무상 분쟁이 가장 많은 부분은 단연 조합원 지위 양도 제한입니다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는,

· 재건축사업: 조합설립인가 후

· 재개발사업: 관리처분계획인가 후

조합원 지위의 양도가 원칙적으로 금지됩니다.

따라서 이 시점 이후에 정비사업 대상 토지 또는 건축물을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상자가 됩니다.

→ 재건축: 매도청구 대상

→ 재개발: 수용 대상

⚠️ 또한, 이를 위반하여 조합원 지위를 취득한 자뿐 아니라 이를 알면서 도와준 조합 임직원 역시 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

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다만, 도시정비법은 투기 목적이 아닌 실수요자 보호를 위해 일정한 예외 사유를 두고 있습니다.

그 대표적인 예외가 바로,

이 요건을 충족하면, 양수인은 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.

법무법인 랜드로 설명회 최정환 변호사

✅ 소유기간

등기부등본상 소유권 취득일 기준

✅ 거주기간

주민등록표상 거주기간 기준

▶ 반드시 소유자 본인이 거주하지 않아도, 배우자·직계존비속이 거주한 기간도 합산됩니다.

피상속인의 소유기간·거주기간을 모두 합산

전 배우자의 소유기간·거주기간을 합산할 수 있는지가 문제됨

법제처 유권해석

소유기간 합산 불가

(도시정비법에 명시적 근거 규정이 없다는 이유)

이혼으로 인한 명의 이전은 상속과 동일하게 보지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

법무법인 랜드로 설명회 최정환 변호사

실무에서 자주 문제되는 상황입니다.

✔️ 사례

· 매매계약 체결 당시에는 양도인이 1세대 1주택자

· 그러나 양수인에게 소유권이전등기 전 양도인이 다른 주택을 추가로 매수, 소유권이전등기까지 마쳐 형식상 2주택자가 된 경우

이 경우 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있는지가 문제됩니다.

✔️ 판례의 입장

서울행정법원: 조합원 지위 승계 가능 (최근 대전지법 판결도 동일 취지)

핵심 논리

실질적으로 조합원 지위 양도 당시의 요건 충족 여부가 중요하며,

형식적인 주택 수 증가는 조합원 승계를 부정할 사유가 되지 않는다는 취지입니다.

과거에는

그러나 최근 대법원 판결은 이를 명확히 변경하였습니다.

대법원의 입장

· 공유지분권 양도 시

양도인이 소유기간·거주기간 요건을 충족했는지

개별적으로 판단해야 함

이 부분은 재건축·재개발 실무에서 매우 중요한 변경점입니다.

투기과열지구 내 정비사업에서는 단순한 매매계약 하나가,

·조합원 지위 박탈

·현금청산

로 직결될 수 있습니다.

특히

✔️ 소유·거주기간 산정

✔️ 상속·이혼

✔️ 매매 중 주택 추가 취득

✔️ 공유지분 거래

와 같은 사안은 사전에 정확한 법률 검토가 필수입니다.