건분법 위반 분양해지 시정명령 민원 소송 핵심 정리

대부분의 분양계약서는 다음 3가지 사항이 발생되면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있기 때문입니다.

① 건분법 위반으로 시정명령을 받은 경우

② 건분법 위반으로 벌금형 이상의 형사처벌을 받은 경우

③ 건분법 위반으로 과태료 부과처분을 받은 경우

위 사유 발생 시 수분양자는 분양계약을 약정해제할 수 있고 그 해제의 효과로 분양대금 반환 뿐 아니라 위약금까지 청구할 수 있습니다.

다만, 건분법에서는 위 시정명령, 형사처벌, 과태료 사유를 구별하여 규정하고 있기 때문에, 각 사유별 전문적인 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.

법무법인 랜드로 수분양자 설명회

건분법 위반 사유가 형사처벌 대상인 경우에는 분양사업자(즉, 시행사)를 상대로 한 형사고소, 고발 등을 검토할 수 있습니다.

주로 ① 분양신고 전 사전 분양 광고, ② 수분양자 전원의 동의 없는 설계변경과 ③ 수분양자 전원에 대한 사전 통지 없는 설계변경 등이 건분법상 형사처벌 대상입니다.

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건분법은 분양광고에 반드시 포함돼야 하는 법정 항목을 정하고 있고 해당 사항의 누락을 시정명령 대상으로 규정하고 있습니다.

대표적으로 다음이 누락되면 시정명령 대상입니다.

① 국토계획법에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획의 수립 여부

② 교육환경보호구역 설정 여부

③ 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계

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건분법상 시정명령 사유가 확인된 경우 수분양자 입장에서는 먼저 국민신문고 등 민원을 제기함으로써 행정청을 상대로 시정명령을 내려달라고 요청할 수 있습니다.

그러나 행정청이 위 민원에도 불구하고 시정명령을 거부하는 사례도 심심찮게 발생하고 있습니다.

이 경우에는 어떻게 해야 할까요?

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이 경우에는 위 시정명령 거부처분에 대한 취소소송을 제기할 수 있습니다.

건분법상 시정명령은 "기속행위"이기 때문에 행정청은 그 사유가 확인되면 재량의 여지 없이 시정명령을 내려야 하기 때문입니다.

실제로 대구의 모 오피스텔 분양 현장에서는 시행사의 분양 광고에 "지구단위계획 수립 여부", "분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계" 등이 누락되어 있었음에도 불구하고 관할 행정청이 수분양자의 시정명령 신청을 거부한 바 있었습니다.

이에 대해 해당 분양계약자는 위 행정청을 상대로 시정명령 거부처분 취소소송을 제기하였습니다.

위 소송에서 법원은 위 시정명령 발령 여부는 '재량행위'가 아닌 '기속행위'이기 때문에 위 오피스텔 분양광고에 "지구단위계획의 수립 여부", "분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계"에 관한 기재가 없는 이상(건분법 제6조 제2항에 따른 사항 누락) 관할 행정청으로서는 반드시 건분법 제9조 제1항에 따른 시정명령을 하여야 한다고 판결하였습니다.

위 판결에 의해 해당 행정청은 최근 아래와 같이 시정명령을 내린 것입니다.

결국 건분법 시정명령의 경우에도 단순 민원이 아닌 위와 같은 거부처분 취소소송까지 고려한 소송 전략이 필요할 수 있습니다.

따라서 건분법 시정명령, 분양해제 해지 등 법률관계를 검토하고 계신 분들께서는 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.