최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

협동조합형 민간임대주택 사업의 위험성이 언론 등을 통해 알려지기 시작하면서 저희 법무법인에도 전국 각지의 민간임대 협동조합에 가입하신 분들의 계약취소, 탈퇴, 납입금 환불 상담 문의가 이어지고 있고, 저희와의 상담을 통해 소송까지 진행하고 있는 분들도 계십니다.

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오늘은 서울 광진구 자양동 일원에서 시행되고 있는 협동조합형 민간임대주택 사업에 대한 상담 사례에 대해 말씀드리고자 합니다.

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해당 현장은 아직 민간임대 협동조합을 설립하기 전의 창립준비위원회 단계에서 발기인을 모집하면서 가입자들에게 조건부 환불특약이 기재된 '확약서'를 교부하였습니다.

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위 확약서에는 "자양동 민간임대주택조합 창립준비위원회는 행정 절차상의 순서에 의하여 사업계획승인 미신청시 발기인(회원)이 납부한 분담금 전액(업무대행비 포함)을 환불할 것을 확약합니다."라고 기재되어 있었습니다.

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민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 민간임대 협동조합이 조합원을 모집하기 위해서는 사업부지의 80% 이상을 확보하여야 할 뿐만 아니라 아파트 건립 관련 인허가에 문제가 없어야 하고 관할 관청에 조합원 모집을 신고하여야 합니다.

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그러나 전국 대부분의 현장에서 위와 같은 요건을 준수하여 조합원을 모집하는 경우는 극히 드물고, 위 법률 규정을 회피하고자 민간임대 협동조합을 설립하지 않은 채 이른바 창립준비위원회 단계에서 발기인을 모집하는 경우도 많습니다.

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협동조합 설립 전 발기인 모집에 대하여는 민간임대주택법이 적용되지 않기 때문에, 위 단계에서 발기인으로 가입하신 분들은 법적 보호를 받기가 어렵습니다.

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그럼에도 민간임대 협동조합이나 그 창립준비위원회는 일정한 경우 납입금 전액을 환불하여 주겠다는 조건부 환불특약이 기재된 '확약서'(이른바 안심보장증서)를 교부하면서 조합원 내지 발기인 가입을 유도하고 있습니다.

그러나 민간임대 협동조합의 창립준비위원회는 비법인사단에 해당하기 때문에 위와 같이 납입금 전액 환불 특약이 기재된 확약서를 발급하기 위해서는 구성원 총회의 의결을 거쳐야 하나, 실무에서 위와 같은 총회 의결을 받는 경우는 거의 없고, 우리 법원은 위와 같이 총회 의결 없이 발급된 확약서나 안심보장증서의 효력을 부인하고 있습니다.

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또한, 협동조합형 민간임대주택 사업이 중단 내지 무산되는 경우 사업시행자는 이미 조합원 내지 발기인 가입자들로부터 받은 출자금의 상당 부분을 사용한 상태에 있기 때문에 현실적으로 가입자 전원에 대하여 전액 환불을 할 수가 없는 바, 안심보장증서에 기재된 전액 환불특약은 (그 효력이 인정되더라도) 그 실현이 불가능한 경우가 많습니다.

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따라서 안심보장증서만 믿고 안심할 수는 없는 것입니다.

그럼에도 위 안심보장증서를 활용하여 가입계약 전체를 취소하거나 무효화하여 위 계약상의 납입금 전액을 환불 받을 수 있는 방법은 존재합니다.

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협동조합형 민간임대사업과 유사한 지역주택조합 사업에서 위와 같은 법리가 이미 확립되어 관련 판례가 축적되었고, 협동조합형 민간입대사업에서도 동일한 취지의 하급심 판결들이 선고되고 있습니다.

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저희 법인도 전국 각지의 협동조합형 민간임대사업 현장에서 동일한 방법으로 납입금 반환청구 소송을 진행하고 있습니다.

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그러므로 민간임대협동조합 내지 그 창립준비위원회에 가입하셨다가 이제라도 가입계약 취소, 탈퇴 및 환불을 검토하고 계신 분들께서는 관련 법률 전문가와의 상담을 받아보시기 바랍니다.

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저희에게 가입계약서, 안심보장증서, 단체규약 등 계약서류를 보내주시면 저희가 검토하여 손해를 최소화할 수 있는 탈퇴 및 환불 방법에 대해 안내드리겠습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소