최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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고금리, PF 대출 부실, 공사비 폭증 등 부동산 시장의 악재가 심화되면서 공급계약상의 입주기간을 지키지 못하는 현장이 늘어나고 있습니다.

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또한, 수분양자 입장에서는 수년 전 분양받을 당시에 예상했던 것과 달리 부동산 침체가 장기화되면서 가격 상승에 대한 기대심리도 꺾인 상황에서 입주까지 지연됨에 따라 분양계약 자체를 해제하고자 하는 분들이 늘어나고 있습니다.

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이 때문에 저희 사무실에 입주지연으로 인한 분양계약 해제, 손해배상 문의가 계속 이어지고 있습니다.

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지난 포스팅에서도 위와 같은 입주지연으로 인한 계약해제와 손해배상에 대해 다룬 적이 있으니, 이 부분도 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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https://blog.naver.com/lawzview/223397952934

위 포스팅에서는 입주지연 시 발생되는 계약해제권과 손해배상청구권의 일반적인 내용에 대해 말씀드렸지만, 그 구체적인 내용은 각 현장의 공급계약서 내용에 따라 달라질 수 있기 때문에, 저희 법인에 문의를 주실 때에는 반드시 '분양계약서' 내지 '공급계약서'를 보내주셔야 정확한 상담이 가능합니다.

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오늘은 부산 사상구에 있는 생활형 숙박시설 더 스테이 이안의 입주지연 상담사례에 대해 간략히 말씀 드려보고자 합니다.

부산 더 스테이 이안 생활형 숙박시설 현장은 2021년 경 분양계약을 체결하면서 입주예정일을 "2023년 12월"로 약정하였으나 아직까지 입주가 시작되지 않았기 때문에, 원칙적으로 수분양자들에게 위 분양계약을 해제할 수 있는 권리가 인정됩니다.

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다만, 더 스테이 이안 공급계약서에 의하면 수분양자가 계약을 해제하기 위해서는 14일 이상의 기간을 정하여 2회 이상 최고하여야 하는데, 이는 수분양자의 계약해제권 행사시기를 최대한 늦추기 위해 규정된 조항으로 보입니다.

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수분양자가 위와 같은 약정해제권을 행사하는 경우 시행사는 통상 ① 위 입주예정일은 확정된 이행기가 아니고 공정이나 예기치 못한 사유에 따라 변경될 수 있는 것이라는 점, ② 불가항력적 사유로 입주가 지연되었다는 점(즉, 자신의 귀책사유 없음) 등을 주장합니다.

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그러나 공급계약상의 입주예정일은 약정해제권 발생의 기준 시점이 되기 때문에, 시행사가 이를 임의로 변경할 수 없고, 위와 같이 입주가 지연된 이상 시행사가 그에 대한 귀책사유 없음을 제대로 입증하지 아니하는 한, 수분양자의 계약해제권이 인정될 수 있습니다.

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또한, 이와 같이 계약이 해제된 경우 수분양자는 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금까지 배상 청구할 수 있습니다.

하지만 수분양자 입장에서도 주의할 점은 있습니다.

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첫째, 위 입주지연에 대한 동의서를 제출하는 경우 계약해제권, 손해배상청구권 등을 주장할 수 없게 됩니다.

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각 현장에서는 대출 연장 등의 명목으로 동의서를 받으면서 입주 지연에 대한 동의조항까지 삽입하는 경우가 있으니, 이 부분에 대한 주의를 요합니다.

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둘째, 계약해제권 행사 전에 입주가 시작되면 더 이상 위 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

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입주 지연으로 인해 위와 같은 수분양자의 계약해제권이 발생되었다고 하더라도 위 해제권이 행사되기 전에 시행사가 목적물을 준공하고 입주기간을 지정, 통보함으로써 적법한 이행의 제공을 하는 경우 위와 같은 해제권은 곧바로 소멸됩니다.

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따라서 입주 지연으로 인한 계약 해제권 행사, 손해배상 청구를 검토하실 때에는 반드시 전문 변호사와의 상담을 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소