최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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최근 부동산 경기하강으로 아파트 매매보다는 임대차를 선호하는 경향이 뚜렷해지면서 협동조합형 민간임대아파트 사업이 인기를 끌고 있습니다.

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그리하여 전국 곳곳에서 협동조합형 민간임대주택 사업이 시행되고 있고, 기존에 지역주택조합으로 시행되던 사업이 갑자기 협동조합형 민간임대아파트 사업으로 전환되는 경우도 등장하고 있습니다.

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그러나 협동조합형 민간임대아파트 사업은 미리 건설대지를 확보하고 시행하는 사업이 아니라, 조합원들을 모집하여 그들로부터 납입받은 돈을 재원으로 하여 사업부지를 확보하고 기타 사업비에 충당하는 구조이기 때문에, 지역주택조합과 다를 바 없는 구조적 위험성을 가지고 있고, 관련 규제가 완화되어 있기 때문에 오히려 지역주택조합보다 더 위험할 수 있습니다.

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그래서 협동조합형 민간임대아파트 사업에 대해 '제2의 지역주택조합' 내지 '지역주택조합보다 더하다'라는 말이 나오는 것입니다.

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그럼에도 일선 현장에서는 위와 같은 위험성을 숨긴 채 조합원들을 모집하고 있고, △ 1군 건설사 시공 예정, △ 임대차 만료 후 확정 분양가로 분양 전환 가능, △ 임대차 기간 중 주택 소유를 전제로 한 각종 세금 면제 등을 홍보하면서 조합원 가입을 유도하고 있습니다.

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그래서 이렇게 가입하였다가 뒤늦게 그 위험성을 깨닫고 민간임대주택 탈퇴 및 해지를 문의하시는 의뢰인들이 늘고 있습니다.

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이에 대하여 저희 법무법인 랜드로는 가입계약서, 조합규약, 안심보장증서 등 계약 서류를 면밀히 검토하여 손해를 최소화하면서 민간임대주택에서 탈퇴하고 동시에 기 납입한 가입비까지 반환받을 수 있는 방법에 대해 자세히 안내드리고 있습니다.

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그러므로 저희에게 문의를 주실 때에는 사전에 위 3가지 서류를 꼭 체크하여 주시기 바랍니다.

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이번 포스팅에서는 인천광역시 동구에 소재한 협동조합형 민간임대아파트 사업에 대한 내용을 말씀드리고자 합니다.

인천 동구 소재 협동조합형 민간임대아파트 사업에서는 협동조합이 설립되지 않은 상태에서 '창립준비위원회'라는 임의단체가 활동하면서 '발기인'을 모집한 것으로 보입니다.

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위 각 단체는 가입신청자들을 상대로 일정한 경우(00년 0월까지 조합설립기준이 충족되지 않을 경우, 00년 0월까지 지구단위계획수립 기준조건에 충족하지 않을 경우 등) 가입비 전액을 환불해주겠다는 일명 '안심보장증서'를 교부하면서 발기인 가입을 유도하였습니다.

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그러나 발기인으로서 위 협동조합 창립준비위원회에 가입하는 것은 조합원으로서 민간임대 협동조합에 가입하는 것보다 더 큰 법적 리스크를 수반하기 때문에 주의하셔야 합니다.

민간임대 협동조합은 일단 설립되고 나면 민간임대주택법의 적용을 받기 때문에, 조합원 모집 시 "건설대지 80% 이상의 사용권원을 확보"하여야 하고, 조합가입계약 체결 시 "건설대지에 대한 사용권 소유권 확보현황을 설명"하여야 합니다.

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반면, 위 협동조합 설립 이전 창립준비위원회 단계에서 발기인을 모집하는 경우에는 사업부지를 확보할 필요도 없고 확보한 사업부지 현황에 대하여 설명할 의무도 없습니다.

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그래서 협동조합 창립준비위원회는 협동조합기본법에 따라 5인 이상의 발기인만 있으면 조합설립이 가능함에도 불구하고 위 민간임대주택법의 적용을 피하고자 조합을 설립하지 않은 채 계속 발기인만 모집하는 경우가 많습니다.

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창립준비위원회 단계에서 발기인으로 가입하신 분들 중 해당 민간임대아파트 사업부지의 사용권 내지 소유권이 얼마나 확보되어 있는지에 대해 제대로 된 공식적인 설명을 받으신 경우는 거의 없을 겁니다.

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그 밖에도 창립준비위원회의 발기인으로 가입하였을 때에는 민간임대주택법이 정하고 있는 가입비 반환 조항의 적용도 받을 수 없기 때문에, 조합원 가입에 비해 그 법적 리스크가 매우 크다고 할 수 있습니다.

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이 때문에 전국의 지자체에서 시민들에게 민간임대 협동조합 가입에 주의하라는 안내문을 배포하고 있고, 관련 뉴스도 연일 보도되고 있는 것입니다. 꼭 '민간임대 협동조합'이라는 키워드로 뉴스를 검색해보시기 바랍니다.

한편, 민간임대 협동조합 창립준비위원회가 발기인 가입을 유도하기 위해 발급하는 소위 '안심보장증서'는 일정한 경우에 가입비 전액을 환불한다는 내용을 담고 있는데, 이는 '총회 결의사항'에 해당하므로, 위 총회 결의 없이 발급된 '안심보장증서'는 무효입니다.

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또한 위 '안심보장증서'가 민간임대 협동조합이 설립된 이후에 발급되었다고 하더라도 해당 증서에 기재된 확약은 역시 '총회 결의사항'에 해당되기 때문에, 위 총회 결의 없이 발급된 '안심보장증서'의 효력은 인정될 수가 없습니다.

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전국 대부분의 현장에서 발급되고 있는 위 안심보장증서는 적법한 총회 결의 없이 제공되고 있기 때문에, 해당 증서에 기재된 환불 특약은 그 효력이 없습니다.

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그럼에도 모집주체는 해당 증서의 효력에 대해 함구한 채 위 증서에 기재된 환불 특약으로 사람들을 안심시킨 다음 발기인 내지 조합원 가입을 유도하고 있는데, 이 경우 조합가입계약 전체를 무효화할 수 있고, 손해 없이 민간임대조합에서 탈퇴할 수 있으며, 기 납입한 부담금 전액을 환불 받을 수 있습니다.

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따라서 지금이라도 협동조합형 민간임대아파트 사업의 위험성을 깨닫고 탈퇴 및 환불을 원하시는 분들은 반드시 법률 전문가의 조력을 얻으시기를 권해드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소