최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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전국 각지에서 협동조합형 민간임대주택 사업이 여러 피해자들을 양산하고 있다는 뉴스를 한번쯤 접해보셨을겁니다.

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협동조합형 민간임대주택의 개념은 10여년 전에 등장하였지만, 일반대중들은 물론이고 전문가들 사이에서조차 여전히 생소한 개념이기 때문에, 위 사업에 관해 자세히 알지 못한 상태에서 조합원으로 가입하는 경우 금전적으로 큰 손해를 입을 위험이 있습니다.

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이에 지난 포스팅에서 민간임대 협동조합의 개념과 그 위험성, 탈퇴 방법에 대해 자세히 알려드린 바 있습니다.

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https://blog.naver.com/lawzview/223396914490

그럼에도 불구하고 민간임대 협동조합 가입을 고려하시는 경우 주의하여야 할 점에 대해 알려드리겠습니다.

먼저 협동조합의 '조합원'으로 가입하는 것인지, '발기인'으로 가입하는 것인지 잘 살펴보셔야 합니다.

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민간임대 협동조합은 협동조합 기본법에 따라 5인 이상의 발기인만 모이면 설립될 수 있는데, 일단 협동조합이 설립된 뒤에는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)에 따라 조합원을 모집하여야 하기 때문에, 여러 가지 법적 제한이 부과됩니다.

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특히 민간임대주택법에 따르면 협동조합이 조합원을 모집하기 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 관청에 조합원 모집을 신고하여야 할 뿐만 아니라 조합원 가입계약 체결 시 해당 조합원에게 사업부지 사용권 및 소유권 확보 현황과 자금 계획에 관한 사항, 가입비 반환에 관한 사항 등에 대하여 설명하고 확인까지 받아야 합니다.

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뿐만 아니라 조합가입신청자는 가입계약 체결일부터 30일 이내에 가입신청을 철회할 수 있고 이때 협동조합은 가입비를 반환하여야 하며, 조합가입신청자에게 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없습니다.

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반면에, 협동조합이 설립되기 이전의 발기인 모집 단계(통상 '조합창립준비위원회'라는 명칭을 사용합니다)에서는 위와 같은 법적 보호를 전혀 받을 수가 없습니다.

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따라서 민간임대 협동조합에 가입할 시 반드시 조합이 설립되었는지 여부를 확인할 필요가 있고, 장기간 조합이 설립되지 않은 채 발기인만 모집하는 현장은 피하시는게 좋습니다.

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조합설립 여부는 관할 관청에 문의하시거나 https://www.coop.go.kr/ 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 참고로 위 사이트에서 민간임대 협동조합 현황을 조회한 결과 오늘자 기준으로 총 52개의 조합이 검색됩니다.

그 다음으로 △ 해당 협동조합형 민간임대주택 사업이 사업부지에 대한 사용권 내지 소유권을 제대로 확보하였는지, 그리고 △ 도시관리계획이나 토지이용계획 등 행정계획상 해당 사업부지에 민간임대주택 건설이 가능한지 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

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협동조합형 민간임대주택 사업의 홍보 현장에서는 "사업부지의 사용권 내지 소유권이 대부분 확보되었기 때문에 사업에 아무런 지장이 없다.", "지구단위계획 변경을 통해 임대주택 건설이 가능할 예정이다."는 등의 안내가 이뤄지고 있으나, 실제 사업부지의 사용권, 소유권 확보는 미비한 수준이거나, 해당 사업구역이 도시자연공원구역 등에 위치하여 주택건설 자체가 불가능한 경우들이 많습니다.

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따라서 홍보관에서 안내받은 말만 믿지 마시고, 반드시 관할 관청에 전화하셔서 위 안내받은 사항이 사실인지 여부를 다시 한번 체크하셔야 합니다(이때 해당 조합이 민간임대주택법상 적법한 조합원모집신고를 하고 위와 같이 조합원을 모집하고 있는지 여부도 확인하셔야 합니다).

마지막으로, 민간임대 협동조합 가입 시 '안심보장증서'가 제공되는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

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이 부분은 협동조합형 민간임대주택 사업 그 자체에 관한 것은 아니나, 향후 사업의 리스크가 커져 협동조합 탈퇴를 원하게 되실 경우를 대비한 것으로 안심보장증서가 있는 경우에는 최소한의 비용으로 조합에서 탈퇴할 수 있습니다.

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통상 안심보장증서에는 "00년 0월 0일까지 조합설립이 되지 않을 시 납입금 전액을 환불한다", 내지 "00년 0월 0일까지 관할 관청의 인허가가 나지 않을 시 납입금 전액을 환불한다"는 등의 내용이 기재되어 있습니다.

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위 안심보장증서에 기재된 날짜가 도래하였음에도 사업이 제대로 진척되지 않았을 경우 위 증서에 기재된 특약에 따라 납입금 반환을 요청할 수 있고, 위 증서에 기재된 조건이 충족되지 않았음에도 탈퇴를 원하실 경우에는 해당 증서를 포함한 전체 조합가입계약이 무효라는 법리로 납입금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

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따라서 안심보장증서가 있는 민간임대 협동조합에 가입하셨을 경우 향후 탈퇴하기가 수월합니다.

참고로, 조합원 가입비를 신탁계좌로 납입하였기 때문에 협동조합형 민간임대주택 사업의 위험성을 낮게 인식하시는 분들이 계시는데, 이 부분도 주의하셔야 합니다.

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민간임대주택법상 조합가입신청자가 민간임대 협동조합 가입 계약을 체결하면 모집주체는 조합가입신청자로 하여금 계약 체결 시 납부하여야 하는 가입비를 은행이나 신탁계좌에 예치하게 하여야 하고, 예치기관은 예치증서를 제공하게 됩니다.

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하지만 이는 앞서 말씀드린 조합가입계약 체결일로부터 30일 내 이를 철회하는 조합원들에게 가입비를 원활하게 반환하기 위해 해당 가입비를 예치기관에 유보하는 것일 뿐입니다.

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즉, 민간임대 협동조합은 계약 체결일로부터 30일이 경과한 조합원들의 가입비를 예치기관으로부터 수령할 수 있고, 결국 최초 조합원 가입비를 신탁계좌로 납입하였다고 하더라도 사업비 횡령 등의 리스크는 그대로 유지되는 것입니다.

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위와 같이 협동조합형 민간임대주택 사업에 참여하실 때에는 여러 사항을 꼼꼼히 확인하시고 신중하게 결정하셔야 하고 향후 조합 탈퇴 등 법적 이슈 발생 시에는 반드시 법률 전문가의 도움을 받으셔야만 손해를 피할 수 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소