최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

​

부동산 경기악화로 인해 사업이 지연되거나 중단되는 현장이 늘어나면서 수분양자의 분양대금 반환소송도 늘어나고 있습니다.

​

그런데 우리나라에서 진행되는 대부분의 개발사업은 PF 대출로 그 사업비를 조달하고 있기 때문에, 대출금융기관을 우선수익자로, 시행사를 위탁자로, 신탁사를 수탁자로 하는 부동산 신탁 방식으로 시행되고 있습니다.

​

그래서 수분양자 입장에서는 분양계약 취소, 사업지연 등의 사정으로 분양대금의 반환을 청구할 때 누구를 상대로 어떻게 해야하는지 난감할 때가 많고, 변호사들에게도 부동산 신탁은 생소한 분야이다보니 법적 조력을 얻기 어려울 수 있습니다.

​

저는 한국자산신탁 주식회사의 리스크관리본부 변호사로 재직한 바 있고, 부동산 개발신탁의 여러 당사자(위탁자, 신탁사, 수분양자, 시공사)들을 대리하거나 자문을 제공하는 업무를 수행하고 있기 때문에, 상담을 의뢰하러 오신 수분양자들께 자세한 도움을 드리고 있습니다.

​

이번 포스팅에서는 위 상담 내용 중 핵심만 요약하여 알려드리려고 합니다.

수분양자들의 분양대금 반환방법은 해당 사업을 위한 부동산 신탁이 '담보신탁'인지 아니면 '토지신탁'인지에 따라 달라집니다. 참고로 '토지신탁'에는 '차입형'과 '관리형'이 있지만, 대부분은 '관리형'이기 때문에 '관리형 토지신탁'에 대해서만 설명드리겠습니다.

​

먼저 담보신탁에 대해서 설명 드리면, 이때 사업시행자는 '위탁자'이고 분양계약상의 매도인도 '위탁자'입니다. 그래서 분양계약서에 매도인으로 위탁자인 시행사 이름이 기재되어 있습니다. 사업부지에 대한 신탁원부를 발급받으시면 담보신탁계약서 전문이 기재되어 있습니다.

​

따라서 수분양자 입장에서는 위탁자인 시행사를 상대로 분양대금의 반환을 청구해야 하고, 달리 신탁사를 상대로 위 청구를 할 수 없습니다. (참고로, 위탁자와 신탁사는 담보신탁계약과는 별도로 자금관리대리사무계약을 체결하고 분양대금을 위 신탁계좌로 받게 되는데, 위 대리사무계약에 따라 위탁자가 갖는 자금집행요청권을 대위하여 신탁사를 상대로 청구하는 것은 가능합니다.)

​

이때 위탁자는 통상 페이퍼 컴퍼니로 책임재산이 없는 경우가 많아(다른 책임재산이 있다고 하더라도 수분양자 입장에서는 알 수가 없습니다) 수분양자 입장에서는 위탁자를 상대로 한 소송에서 승소하더라도 이를 집행할 마땅한 방법을 찾기 어려울 수 있습니다.

​

그래서 분양대금 반환소송 제기가 결정되면 미리 위탁자가 신탁계약상 가지고 있는 수익권을 가압류하는 것이 좋고, 위 수익권 가압류 시 위탁자의 건축물 분양에 제동이 걸리기 때문에(우리 대법원은 위탁자의 수익권이 가압류된 상태에서는 위탁자가 제3자와 분양계약을 체결한다고 하더라도 신탁사가 분양 목적물의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없다고 보고 있습니다), 분양대금 반환을 위한 협상력도 높아지는 효과도 누릴 수 있습니다.

​

하지만, 이 경우 분양대금 반환의 책임은 어디까지나 위탁자에게 있기 때문에, 위탁자의 재산에 속하는 위 수익권 외에 신탁사 소유로 되어 있는 신탁부동산에 대하여는 가압류 등 보전조치를 취할 수 없습니다.

반면에, 관리형 토지신탁에서는 사업시행자는 '신탁사'이고 분양계약상의 매도인도 '신탁사'입니다. 이 경우 분양계약서 전문에 해당 사업이 관리형 토지신탁으로 시행되었다는 사실이 기재되어 있습니다. 또한 사업부지에 관한 신탁원부를 출력하시면 관리형 토지신탁계약서 전문이 나와 있습니다.

​

따라서 수분양자 입장에서는 신탁사를 상대로 분양대금의 반환을 청구해야 하고, 신탁사는 신탁재산의 한도 내에서 분양대금 반환의무를 부담하며(통상 분양계약서에 위와 같은 유한책임특약이 규정되어 있습니다. 참고로 일부 하급심은 해당 특약의 효력을 무효로 판단하기도 합니다), 수분양자는 위 분양대금 반환청구권을 피보전권리로 하여 신탁 부동산에 대한 가압류까지 진행할 수 있는 것입니다.

​

위에서 말씀드렸던 담보신탁과의 차이점에 대해 이해하셨나요?

​

다만, 위 가압류는 분양대금 반환소송에 대한 승소 판결이 아직 나오지 않는 단계에서 이뤄지는 만큼 가압류의 필요성(법적으로는 '보전의 필요성'이라고 합니다)에 대하여 소명을 하여야 하는데, 분양대금 반환의 재원이 되는 신탁재산이 많이 남아 있고 관리형 토지신탁계약에 기재된 자금집행순서상 분양대금 반환이 우선 순위로 규정되어 있으며 신탁 부동산 가압류 시 사업에 심각한 지장을 줄 수 있기 때문에, 신탁부동산 그 자체의 가압류는 잘 인정되지 않습니다.

​

그러나 이미 분양대금 반환소송에 승소하여 위 판결문으로 집행이 가능함에도 신탁사가 분양대금을 반환하지 않는 경우에는 수분양자 입장에서는 위 판결문을 집행권원으로 하여 신탁부동산을 압류, 경매에 부칠 수 있습니다.

​

앞서 신탁부동산에 대한 가압류는 거의 인정되지 않는다고 말씀드렸는데, 최근 대구에서 빌리브 헤리티지 수분양자들이 신청한 가압류가 받아 들여졌다는 뉴스가 보도되었습니다.

​

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2024/03/27/FZKQTENBLBGCXABHXZM47JHDYI/

​

위 사안은 신탁사가 빌리브 헤리티지 분양 시 수분양자들에게 "계약 이후 (미분양된 호실을 매매하면서) 매매대금이 낮아지는 경우 할인된 매매대금을 소급 적용하여 수분양자들에게 그 차액을 돌려주겠다"고 약속하였는데, 이후 미분양분을 공개매각하는 과정에서 대다수 호실이 유찰되었고 그에 따라 최저매각가격도 하락한 상황에서 수분양자들이 신탁사를 상대로 위 특약에 따른 분양대금 차액을 청구하면서 신탁 부동산에 대한 가압류를 신청한 사건으로, 법원은 미분양된 신탁부동산이 지나치게 낮은 가격으로 매각되는 경우 수분양자들의 손실을 보전에 충당할 재원이 부족해질 수 있음을 고려한 것으로 보입니다.

​

따라서 위 사례를 일반적으로 적용할 수는 없을 것으로 보이나, 신탁부동산의 가압류를 인정한 예외적인 사례로 보이는 만큼, 신탁사가 위 가압류에 어떻게 대응할지, 가압류 이의 시 법원은 어떠한 판단을 내릴지 주목됩니다.

​

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소