조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

최근 재건축 아파트 단지의 '상가쪼개기' 이슈가 계속 제기되고 있어서 여기에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

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많은 분들이 뉴스를 보면서 처음에는 "도대체 재건축 상가를 왜 쪼갠다는거지?"라는 의문을 가지실 것 같은데요.

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결론부터 말씀드리자면, 재건축 상가 조합원도 일정한 조건을 충족하면 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문에, 아파트 분양권 수를 늘리기 위해 기존 상가를 여러 개의 작은 상가로 분할하는 것입니다.

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위와 같이 작게 분할된 상가를 매수하는 경우 투자금도 적게 들고 주택 수에 잡히지도 않으며 나중에 신축 아파트의 분양까지 노려볼 수 있기 때문에 재건축 아파트의 '상가쪼개기'가 성행하는 것이지요.

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하지만 이 경우 상가 조합원 수가 많아지는 것은 물론이고, 상가 조합원이 분양받게 되는 아파트 수도 늘어나기 때문에 그만큼 재건축 사업의 일반분양 아파트는 줄어들게 됩니다.

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즉, 재건축 사업의 사업성이 저하되어 주택을 소유한 조합원들의 불만이 쌓이게 되는 것이지요.

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그래서 현재 정부나 국회에서는 위와 같은 '상가쪼개기'를 막기 위한 방법을 모색하고 있습니다.

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먼저 재건축 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 조건에 대해 알아볼까요?

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상가 조합원은 원칙적으로 상가를 분양받게 되는데, 예외적으로 1주택을 분양받을 수 있는 조건이 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항에 규정되어 있습니다.

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가장 많이 활용되는 부분은 아래와 같습니다.

쉽게 풀이하면, ① 상가 조합원의 기존 권리가액에서 새로 받은 상가의 분양가를 뺀 금액(잔여 권리가액)이 ② 가장 작은 평형의 신축 아파트 분양가에 정관이 정한 비율('아파트 분양 산정 비율'이라고 합니다)을 곱한 금액 보다 커야 한다는 것입니다.

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최근 사례를 하나 들어보면, 대치동 은마아파트의 경우 상가 소유주들로부터 조합설립동의를 위해 위 '아파트 분양 산정 비율'을 10%로 합의했는데, 은마아파트의 예상 일반분양가는 59 타입 17억 5,000만 원, 84 타입 23억 2,800만원이기 때문에, 상가 잔여권리가액이 1억 7,500만원 이상이면 59 타입을 분양 받을 수 있고, 2억 3,280만원 이상이면 84 타입을 분양받을 수 있는 것입니다(물론 분담금은 많이 나오겠지만 상대적으로 저렴한 분양가로 새 아파트 분양이 가능하지요).

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즉, 위 '아파트 분양 산정 비율'이 높을수록 상가 조합원이 아파트를 분양받기 어려워지고, 위 비율이 낮을수록 상가 조합원이 아파트를 분양받기 쉬워지는 것이지요.

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각 조합의 사정에 따라 각기 다른 비율을 정하고 있기 때문에, 상가 투자로 아파트를 분양받고자 하신다면 반드시 매수 대상 상가의 예상 권리가액 및 조합정관 등에 규정된 이 '아파트 분양 산정 비율'을 확인하셔야 합니다.

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위와 같이 일정한 경우 상가 조합원이 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 '상가쪼개기'가 성행하고 있고 이로 인해 정부와 국회, 지자체에서 각종 대책을 마련하고 있는데, 그 대표적인 내용이 바로 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 재건축 상가에 대해서도 '권리산정기준일'을 적용하는 것입니다.

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이는 지난 9.26. 부동산대책에서도 언급되었던 내용인데요.

위와 같이 재건축 상가(즉, 집합건물)의 전유부분 분할에 대해서도 위 권리산정기준일이 적용되는 경우 권리산정기준일 이후에 분할된 부분에 대해서는 독립된 분양권이 인정되지 않게 됩니다.

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아직 위 도시정비법 개정안이 통과되지 않은 상황이기 때문에, 재건축 상가 매입 계획이 있으신 분들은 향후 도시정비법 개정이 어떻게 이뤄지는지 지켜보시는 것이 좋을 것 같습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소