최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양계약이 해제됐는데도 중도금 대출이자가 계속 발생하고 있다면, 그 이자는 누가 부담해야 할까요?

최근 지식산업센터, 오피스텔 등 분양계약 해제소송에서 이러한 문제가 빈번하게 발생하고 있습니다.

분양계약은 이미 해제됐지만 시행사가 중도금 상당의 분양대금을 반환하지 않고, 금융기관에 중도금 대출금을 대신 상환하지도 않는 것입니다.

그동안 수분양자의 중도금 대출은 그대로 남아 있고, 대출이자와 연체이자 부담은 계속 증가하게 됩니다.

이와 관련하여 분양계약 해제 이후 시행사가 중도금 대출금을 정산하지 않아 추가로 발생한 대출이자에 대해 시행사의 손해배상책임을 인정한 판결이 있어 소개해 드립니다.

1. 수분양자의 잔금 미납으로 분양계약이 해제된 사건

서울중앙지방법원은 2025년 12월, 분양계약 해제 이후 시행사 측이 중도금 대출금을 정산하지 않아 추가로 발생한 대출이자에 대해 손해배상책임을 인정했습니다.

이 사건은 지식산업센터와 오피스텔 분양계약에 관한 분쟁입니다.

수분양자들이 잔금을 납부하지 못하자 시행사 측은 이를 이유로 분양계약을 해제하였고, 법원 역시 수분양자의 잔금 미납을 이유로 한 시행사의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다.

그런데 이 사건 분양계약서에는 중요한 조항이 있었습니다.

분양계약이 해제되는 경우 시행사 측이 반환할 분양대금에서 중도금 대출원금과 이자 등을 정산하여 금융기관에 직접 지급하도록 하는 내용이었습니다.

즉, 시행사 측이 수분양자에게 중도금을 반환한 뒤 수분양자가 은행에 대출금을 상환하는 것이 아니라, 시행사 측이 은행에 중도금 대출금을 직접 지급하여 정산하도록 약정한 것입니다.

하지만 시행사 측은 분양계약을 해제하고도 이러한 정산의무를 이행하지 않았습니다.

그 결과 중도금 대출은 상환되지 않았고, 수분양자들이 부담해야 할 대출이자는 계속 증가했습니다.

2. 법원, 시행사의 정산의무 불이행에 따른 손해배상책임 인정

법원은 분양계약서에 규정된 중도금 대출금 정산조항의 법적 의미를 명확히 했습니다.

해당 조항은 단순히 분양대금 반환 절차를 안내하는 규정이 아니라, 분양계약 해제 시 시행사 측이 금융기관에 중도금 대출금을 직접 지급하도록 정한 계약상 의무라는 것입니다.

따라서 시행사 측이 분양계약 해제 이후에도 중도금 대출금을 정산하지 않은 것은 계약상 채무불이행에 해당한다고 판단했습니다.

나아가 법원은 이러한 정산의무 불이행으로 인해 수분양자들에게 추가로 발생한 대출이자 상당액을 손해로 인정했습니다.

실제로 이 사건에서 법원은 다음과 같은 손해배상금의 지급을 명했습니다.

- 원고 A : 약 6,000만 원

- 원고 B : 약 4,200만 원

- 원고 C : 약 2,260만 원

- 원고 D : 약 1,620만 원

위 금액은 분양계약 해제일부터 변론종결일까지 중도금 대출금을 정산하지 않아 증가한 대출이자 상당액입니다.

또한 다른 수분양자들에 대해서는 시행사 측이 금융기관에 중도금 대출원금 상당액을 직접 지급하도록 명령했습니다.

결국 법원은 시행사가 분양계약 해제에 따른 정산의무를 제대로 이행하지 않았다면, 그로 인해 증가한 대출이자에 대해서도 별도의 손해배상책임을 부담할 수 있다고 판단한 것입니다.

3. 시행사 귀책으로 분양계약이 해제된 경우에도 적용될 수 있습니다

이번 판결에서 특히 주목할 부분은 수분양자의 잔금 미납으로 분양계약이 적법하게 해제된 경우에도 시행사 측의 손해배상책임을 인정했다는 점입니다.

계약 해제의 원인이 수분양자에게 있더라도 시행사가 계약상 부담하는 중도금 대출금 정산의무까지 면제되는 것은 아니라는 취지입니다.

그렇다면 반대로 시행사의 귀책사유로 수분양자가 분양계약을 해제한 경우에는 어떨까요?

이러한 경우에도 이번 판결의 법리를 충분히 활용할 수 있습니다.

실제로 다른 분양현장의 계약서에도 분양계약 해제 시 시행사가 중도금 대출금을 금융기관에 직접 지급하도록 하는 정산조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.

따라서 시행사 귀책으로 분양계약이 해제된 경우에도 계약서에 같은 취지의 정산조항이 있다면, 시행사 측의 정산의무 불이행으로 발생한 추가 대출이자에 대한 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

물론 구체적인 분양계약서의 내용, 정산의무가 발생하는 시점, 추가 이자의 발생 경위 등에 따라 손해배상책임의 인정 여부와 범위는 달라질 수 있습니다.

4. 분양계약 해제 후 중도금 대출이자가 계속 늘어난다면?

실제 분양계약 해제소송에서는 시행사가 계약 해제 이후에도 중도금 상당의 분양대금을 반환하지 않고, 중도금 대출금에 대한 대위변제나 정산도 이행하지 않는 사례가 적지 않습니다.

그동안 수분양자들은 분양계약이 해제되었음에도 중도금 대출원리금이 계속 증가하는 부담을 떠안아야 했습니다.

그런데 이번 판결은 시행사가 계약상 중도금 대출금 정산의무를 이행하지 않아 추가로 발생한 대출이자에 대해서는 시행사 측에 손해배상책임을 물을 수 있다는 점을 보여주고 있습니다.

따라서 분양계약이 해제되었음에도 시행사가 중도금을 반환하거나 금융기관에 대출금을 정산하지 않아 이자 부담이 계속 증가하고 있다면, 단순히 분양대금 반환만을 청구할 것이 아니라 계약 해제 이후 발생한 추가 대출이자에 대한 손해배상청구도 함께 검토할 필요가 있습니다.

특히 이미 분양계약 해제소송을 진행하고 있는 수분양자라면, 분양계약서의 중도금 대출금 정산조항과 현재까지 증가한 대출이자 내역을 확인하여 추가적인 손해배상청구가 가능한지 살펴볼 필요가 있습니다.

분양계약이 해제됐다는 이유만으로 이후 발생하는 대출이자까지 수분양자가 무조건 부담해야 하는 것은 아닙니다.

계약상 정산의무를 이행하지 않은 시행사 측에 그 손해에 대한 배상책임을 물을 수 있는지 적극적으로 검토해야 할 것입니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소