조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

정부의 최근 부동산 대책으로 인해 서울 전역과 수도권 주요 지역이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 대거 지정되었습니다.

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이로 인해 재건축·재개발 등 도시정비사업 구역 내 조합원 매물 거래가 크게 위축되었고, 특히 조합원 지위 양도 가능 여부를 둘러싼 문의가 급증하고 있습니다.

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도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 투기과열지구로 지정된 지역에서 투기수요 차단을 목적으로 조합원 지위의 양도·양수를 원칙적으로 금지하고 있습니다.

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구체적으로는,

• 재건축사업: 조합설립인가 이후

• 재개발사업: 관리처분계획인가 이후

→ 조합원 지위의 양도·양수는 원칙적으로 금지됩니다.

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이를 위반할 경우

✔ 조합원 지위 불인정

✔ 현금청산

✔ 나아가 형사처벌까지 이어질 수 있어

실무상 매우 중대한 리스크로 작용합니다.

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다만, 사업이 장기간 지연됨에도 불구하고 조합원 매물 거래를 전면 차단할 경우 조합원 개인의 재산권을 과도하게 침해할 우려가 있습니다.

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이러한 점을 고려하여 도시정비법령은 일정한 예외 사유를 두고 있습니다.

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대표적인 예외는 다음과 같습니다.

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✔ 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는 경우

① 재건축사업

• 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없는 경우

• 해당 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자

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② 재건축사업

• 사업시행계획인가 후 3년 이내 착공하지 못한 경우

• 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자가 착공 전 양도하는 경우

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③ 재개발·재건축 공통

• 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 경우

• 토지를 3년 이상 계속 소유한 자

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→ 요컨대,

**‘장기 지연 + 장기 보유’**라는 요건이 핵심입니다.

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실무에서는 다음과 같은 사례가 문제됩니다.

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“조합설립인가 후 3년이 지나 매매계약은 체결했는데, 이후 사업시행계획인가 신청이 이루어졌고 등기는 그 이후에 마쳤습니다.

이 경우 조합원 지위 승계가 가능할까요?”

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이에 대해

서울행정법원과 서울고등법원은 명확한 기준을 제시했습니다.

법원은 위 사안에 대해 사업시행계획인가 신청 이전에 ‘매매계약 + 소유권이전등기’가 모두 완료되어야 예외 규정의 적용 대상이 된다고 판단하였습니다.

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즉,

• 매매계약만 체결하고

• 소유권이전등기를 사업시행계획인가 신청 이후에 마친 경우라면

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→ ‘사업시행계획인가 신청 전 양도’로 볼 수 없으므로

→ 조합원 지위는 승계되지 않습니다.

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위 예외요건에 근거해 투기과열지구 내 조합원 매물 거래를 검토 중이라면 다음 사항은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

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✔ 해당 사업장의 사업시행계획인가 신청 예정일

✔ 매매계약 체결 시점

✔ 잔금일 및 소유권이전등기 예정일

✔ 예외 요건(3년 요건) 충족 여부

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투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 도시정비법이 정한 엄격한 예외 요건을 충족하는 경우에 한해 허용됩니다.

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조합원 매물 거래는 단순한 매매 문제가 아니라 조합원 지위, 분양권, 현금청산 여부가 직결되는 중대한 법적 문제입니다.

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사전에 충분한 법률 검토 없이 진행할 경우 회복하기 어려운 손해로 이어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소