재개발·재건축 1+1 분양 조건은? 조합원 입주권 매수 전 확인사항
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조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
재개발·재건축 조합원 중에는 종전자산의 가치가 높거나 기존 주택의 면적이 넓어 두 채를 분양받는 경우가 있습니다.
이를 거래 실무에서는 흔히 ‘1+1 분양’이라고 합니다.
도시정비법상 투기과열지구 내에서는 조합원 분양 주택이 사실상 2채로 제한되기 때문에 1+1 분양 문의가 계속 이어지고 있습니다.
다만 종전자산평가액이나 기존 주택 면적이 일정 기준을 충족한다고 해서 두 채의 입주권이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
해당 조합이 실제로 1+1 분양을 시행하는지, 추가 주택의 공급 조건은 어떻게 정해져 있는지 확인해야 합니다.
특히 매수인 입장에서 1+1 입주권을 매수할 때에도 위 사항을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
법무법인 랜드로 최정환 변호사
1+1 분양은 어떤 경우에 가능할까?
도시정비법상 관리처분계획을 수립할 때에는 종전자산의 평가액 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 한 명의 조합원에게 두 채의 주택을 공급할 수 있습니다.
예를 들어 새 아파트 84㎡형의 조합원분양가가 10억 원이고 59㎡형이 8억 원이라면, 두 주택을 함께 신청하기 위해서는 종전자산평가액이 18억 원 이상이거나 종전주택의 주거전용면적이 143㎡ 이상이어야 합니다.
다만 법에서는 두 채를 반드시 공급해야 한다고 규정한 것이 아니라, 일정한 요건을 갖춘 조합원에게 재량으로 두 채를 공급할 수 있도록 정하고 있습니다.
따라서 실제 1+1 분양의 시행 여부와 세부 기준은 해당 조합의 정관, 분양신청 공고와 관리처분계획을 함께 확인해야 합니다.
일부 현장에서는 1+1 분양을 시행하여 분양신청까지 받았다가 최종적으로 1+1 분양을 취소한 사례도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
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점포주택의 점포 면적도 포함될까?
재개발구역 내 점포주택이나 상가주택을 소유하고 있다면 주거전용면적 산정이 문제가 될 수 있습니다.
건축물대장이나 등기부에 주택 부분과 점포 부분의 면적이 구분되어 있다면, 점포 부분을 실제로 주거용으로 사용했더라도 그 면적은 주거전용면적에 포함되기 어렵습니다.
따라서 점포주택 소유자는 분양신청 전에 건축물대장과 등기부의 용도 및 면적을 확인하고, 실제 이용현황과 공부상 기재가 다르다면 건축물대장 정정이나 용도변경이 가능한지도 살펴볼 필요가 있습니다.
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추가주택의 공급조건
1+1 분양에서는 두 채를 받을 수 있는지만큼 추가 주택을 얼마에, 어떤 조건으로 받는지가 중요합니다.
조합의 사업성이나 일반분양 물량 등을 고려해 1+1 분양을 아예 시행하지 않는 곳도 있고, 당초 분양신청을 받았다가 1+1 분양을 취소하는 경우도 드물지만 발생됩니다.
또한 1+1 분양을 시행하더라도 추가 주택에 일반적인 조합원분양가를 적용하는지, 별도의 가격 기준(예를 들어 일반분양가의 90%)을 적용하는지 조합마다 다를 수 있습니다.
추가 주택을 저층에 배정하도록 정한 경우도 있으므로 분양가격 뿐 아니라 동·호수 배정 기준도 확인해야 합니다.
또한 두 채 중 한 채는 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급해야 하며, 해당 소형주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지 전매가 제한됩니다.
최근 법제처는 공동명의로 공급받은 1+1 주택을 공유물분할을 통해 각자의 단독소유로 나누는 행위도 전매제한 대상에 포함된다고 해석했습니다. 따라서 공동명의로 두 채를 분양받은 뒤 전매제한 기간 내에 각자 한 채씩 나누어 소유하는 방식도 금지됩니다.
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1+1 입주권 매수 전 확인할 5가지
첫째, 해당 조합이 실제로 1+1 분양을 허용하는지 확인해야 합니다.
매도인이나 중개사의 설명만 믿기보다 조합 정관, 분양신청 공고와 관리처분계획 등을 통해 제공받으셔서 1+1 분양의 시행 여부와 조건을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
둘째, 매도인이 실제로 두 채를 분양신청했는지 확인해야 합니다.
두 채를 신청할 수 있는 자격이 있다는 것과 실제로 두 채를 분양신청하여 관리처분계획에 반영된 것은 다른 문제입니다. 분양신청서, 접수증과 관리처분계획 통지서 등을 확인할 필요가 있습니다.
셋째, 추가 주택의 분양가격과 배정 조건을 확인해야 합니다.
추가 주택의 분양가와 기타 공급조건을 확인하실 필요가 있습니다.
넷째, 최종적으로 한 채만 인정될 경우의 처리방법을 계약서에 정해야 합니다.
매매계약서에는 두 개의 입주권을 취득하는 것이 거래의 주된 목적이라는 점을 명시하고, 한 채만 인정될 경우 계약을 해제할 것인지, 프리미엄이나 매매대금을 감액할 것인지, 지급한 계약금은 어떻게 반환할 것인지 구체적으로 정해두시는 것이 좋습니다.
다섯째, 조합원 지위 승계 금지에 걸리는지 여부를 확인하셔야 합니다.
이것은 투기과열지구 내 조합원 물권 매수 시 항상 확인하셔야 할 사항입니다.
두 채를 받는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다
1+1 입주권은 두 채를 분양받을 수 있다는 기대 때문에 일반적인 입주권보다 높은 프리미엄이 형성되기도 합니다.
그러나 추가 주택의 분양가격과 추가 분담금뿐 아니라 취득세, 보유세, 향후 양도소득세, 대출 가능 여부와 전매제한 기간까지 고려하면 실제 경제성은 달라질 수 있습니다.
특히 세금은 현재 보유 주택 수와 취득 시점, 정비사업의 진행 단계, 향후 주택 처분계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 법률 검토와 세무 검토를 함께 진행하는 것이 바람직합니다.
법무법인 랜드로와 세무회계 이문은 조합원 입주권 매매계약 전에 권리관계와 세금 문제를 함께 점검하는 ‘조합원 입주권 권리·세금 통합진단’을 제공하고 있습니다.
조합 정관, 관리처분계획, 분양신청 자료와 매매계약서를 바탕으로 실제 두 채의 입주권을 취득할 수 있는 거래인지, 계약서에 추가로 반영해야 할 내용은 없는지 사전에 확인해 보시기 바랍니다.
조합원 입주권 사전점검 신청
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
