재건축·재개발 현장에서

“1세대 2주택 분양이 가능한지”,

**“점포주택의 점포 면적도 주거전용면적에 포함되는지”**에 대한 문의가 계속되고 있습니다.

​

특히 59㎡ 이하 1주택 + 중대형 1주택(예: 84㎡ 이상) 구성을 기대하는 경우,

종전자산의 ‘주거전용면적’ 산정 방식은 분양 결과를 좌우하는 핵심 쟁점입니다.

​

최근 서울행정법원에서 동일한 쟁점에 대해 정반대 결론의 판결이 연이어 선고되어,

더욱 주의가 필요해졌습니다.

​

​

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 원칙적으로 1세대 1주택 공급을 규정합니다.

​

다만 예외적으로,

• 종전자산 가액이 크거나

• 종전 주택의 주거전용면적이 일정 기준 이상인 경우

에는 1세대 2주택 공급이 허용됩니다.

​

​

이때 중요한 제한이 하나 있습니다.

→ 2주택 중 1주택은 반드시 59㎡ 이하로 공급되어야 한다는 점입니다.

​

따라서,

• 종전 주거전용면적이 충분히 넓어야

• 나머지 1주택을 84㎡ 이상 중대형으로 받을 수 있습니다.

결국 주거전용면적 산정이 곧 분양 결과로 직결됩니다.

​

재건축·재개발 구역에는 흔히 점포주택(주택 + 상가) 형태의 종전 건물이 존재합니다.

이 경우 쟁점은 명확합니다.

​

​

점포로 사용되던 부분을 ‘주거전용면적’에 포함할 수 있는가?

이에 대해 서울행정법원은 사실관계에 따라 전혀 다른 판단을 내렸습니다.

​

​

서울행정법원 2024년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합5219)

​

이 사건에서 법원은 주거전용면적을 엄격하게 판단했습니다.

​

핵심 사실관계

• 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본에

• 주택 면적과 점포 면적이 명확히 구분되어 기재

• 점포 면적이 별도로 특정 가능

​

⚖️ 법원의 판단

• 주거전용면적은 공부(공적 장부) 기준으로 판단해야 한다

• 재산세 과세대장 기준은 보조적 자료에 불과하고 그마저도 정관상 규정이 있어야 고려 가능함

• 점포가 실제로 주거용으로 사용되었더라도

→ 공부상 점포로 구분되어 있다면 주거전용면적에 포함 불가

→ 그 결과, 점포 면적을 제외한 주거전용면적만 인정되었고

→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급은 제한되었습니다.

​

서울행정법원 2025년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합83929)

​

반면, 다음해 선고된 판결은 정반대 결론에 이르렀습니다.

​

핵심 사실관계

• 건축물대장상 용도: ‘주택·점포’

• 주택과 점포의 면적이 구분되어 있지 않음

• 건물 전체를 실제로 주거용으로 사용

• 전기·수도요금: 가정용

• 재산세: 주택분 재산세 부과

​

⚖️ 법원의 판단

• 형식적 기재만으로 주거전용면적을 인위적으로 분리할 수 없음

• 실질적인 이용 상태와 과세 실태를 종합 고려

• 결국 건물 전체 면적을 주거전용면적으로 인정

→ 그 결과, 종전자산 주거전용면적이 크게 인정되었고

→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급이 가능하다고 보았습니다.

​

이번 두 판결이 시사하는 점은 명확합니다.

✔️ ‘점포주택이면 무조건 불리하다’도 아니고

✔️ ‘실제로 살았으니 무조건 포함된다’도 아닙니다

​

법원이 중점적으로 본 요소는 다음과 같습니다.

• 공부상 면적 구분 여부

• 실제 이용 형태

• 전기·수도·재산세 등 공적 과세 및 관리 실태

즉, 사실관계 + 주장 구조에 따라 결과가 달라질 수 있는 영역입니다.

​

1세대 2주택 분양을 기대하고 있다면,

특히 점포주택 소유자라면 다음 사항은 반드시 점검해야 합니다.

• 건축물대장·등기부·옛 가옥대장 기재 내용

• 점포 주택 용도별 면적 구분 여부

• 과거·현재 실제 사용 현황 입증 자료

• 재산세·공과금 납부 내역

​

이 중 하나만 잘못 짚어도 분양 타입 자체가 달라질 수 있습니다.

도시정비법상 1세대 2주택 분양은 단순한 계산 문제가 아니라 법률·사실·증거의 종합 판단 영역입니다.

​

특히 점포주택은

✔️ 판례가 엇갈리고

✔️ 행정청·조합 판단도 보수적인 경우가 많아

사전에 전문가와 전략적으로 접근하는 것이 필수입니다.

​

분양을 앞두고 계시거나, 관리처분계획에 이의가 필요한 상황이라면 초기 단계에서부터 법률적 검토를 권해드립니다.

​

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소