최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

생활숙박시설이나 분양형 호텔에서 위탁운영사와 갈등을 겪고 있는 구분소유자분들이 가장 많이 듣는 말이 있습니다.

“위탁운영계약은 쉽게 해지되지 않습니다.”

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이 말 자체는 틀린 말이 아닙니다.

하지만 이 말만 듣고 나면 대부분 이렇게 생각하게 됩니다.

“그럼 나는 방법이 없는 건가요?”

위탁운영계약 해지 분쟁에서 법원이 실제로 던지는 질문은 단순합니다.

“이 계약을 계속 유지시키는 것이 합리적이라고 볼 수 있는가?”

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이 질문에 “아니다”라고 답할 수 있을 정도의 사실관계와 기록이 쌓였는지가 해지 분쟁의 성패를 가릅니다.

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우리 법원은 위탁운영계약을 단순 위임계약으로 보지 않고 여러 가지 계약의 성격을 겸한 혼합계약, 비전형계약으로 보는 경향이 강합니다.

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물론 위탁운영계약을 위임계약 내지 위임 유사 계약으로 본 판례도 존재합니다만 그 수가 많지 않습니다.

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이렇듯 위임·임대차·운영관리 요소가 혼합된 비전형계약의 해지 여부는 계약의 형식이 무엇인지보다 그 계약이 ‘계속적 계약관계’로서 더 이상 유지되기 어려운 중대한 사유가 존재하는지를 기준으로 판단됩니다.

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먼저, 구분소유자분들이 가장 많이 착각하는 지점부터 짚겠습니다.

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❌ 오해 1

“수익이 안 나오면 바로 해지할 수 있다”

→ 아닙니다. 특별한 약정이 없는 한, 수익 저조 자체만으로는 해지 사유로 인정되기 어렵습니다.

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법원은 이렇게 봅니다.

• 수익 저조의 원인이 무엇인지

• 운영사가 개선 노력을 했는지

• 구분소유자가 문제를 공식적으로 제기했는지

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❌ 오해 2

“운영사가 마음에 안 들면 계약을 끊으면 된다”

→ 감정은 해지 사유가 아닙니다. 그리고 단순 위임계약이 아닐 가능성이 높기 때문에 위임자의 임의해지권도 인정되기 어려울 수 있습니다.

결국 기록이 남는 ‘문제 제기’가 있어야 합니다.

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❌ 오해 3

“관리단이 해지하기로 했으니 끝이다”

→ 관리단의 결의는 중요한 요소이지만, 그 자체로 개별 계약의 자동 해지를 만들어 주지는 않습니다.

개별 계약에 대한 해지사유와 결합되어야 의미가 생깁니다.

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많은 분들이 곧바로 “해지 통보”를 떠올리지만, 실제 분쟁에서는 그 이전 단계가 훨씬 중요합니다.

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가장 먼저 해야 할 일은

“운영상의 문제를 구체화하고, 공식적으로 남기는 것”입니다.

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• 막연한 불만 ❌

• 수치·자료·사실관계로 정리된 문제 제기 ⭕

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이 차이가 해지 가능성과 불가능성을 가릅니다.

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하급심 판례들을 종합하면, 다음과 같은 사정들이 누적될수록 구분소유자의 해지 주장에 힘이 실립니다.

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① 수익·정산 문제의 반복성과 지속성

• 수익금 지급이 한두 번이 아니라 반복적으로 지연

• 정산 내역이 불투명하거나 설명이 없음

• 비용 공제가 과도하거나 기준이 불명확함

핵심은 “일시적 문제인지, 구조적 문제인지”입니다.

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② 정산 자료·운영 자료 제공 거부

• 정산서 원본 미제공

• 객실 가동률, 예약 내역, 비용 산정 근거 비공개

• 요청해도 “영업비밀”이라는 답변만 반복

법원은 운영 결과를 검증할 수 없는 상태를 매우 부정적으로 봅니다.

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③ 공식적인 시정 요구와 개선 실패

아주 중요합니다.

• 내용증명

• 공문

• 관리단 또는 대표자의 공식 문제 제기

이런 방식으로 “문제가 있다 → 고쳐 달라”는 요구가 있었는지,

그리고 운영사가 실제로 개선했는지 여부가 핵심입니다.

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④ 계약서상 ‘운영 의무’ 조항의 위반

해지를 위해 가장 많이 활용되는 조항 유형은 다음과 같습니다.

• 성실한 운영 의무

• 수익 배분·정산 의무

• 관리·보고 의무

• 운영 기준 미달 시 개선 의무

“운영사가 위 의무를 위반하였는지"가 중요합니다.

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⑤ 관리단·구분소유자의 집단적 문제 제기

• 관리단 회의록

• 다수 구분소유자의 공동 요청

• 운영 개선 요구 결의

이런 자료들은 문제가 개인 불만이 아니라 구조적 문제임을 보여주는 증거가 됩니다.

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단순히 “자료를 안 준다”는 사정만으로 곧바로 해지가 되는 것은 아닙니다.

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하지만,

• 반복적인 자료 요청

• 정당한 이유 없는 거부

• 그로 인해 수익 검증 자체가 불가능한 상태

가 누적된다면, 계약해지를 정당화하는 핵심 근거로 작용할 수 있습니다.

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정리하면, 법원이 실제로 보는 핵심은 이것입니다

위탁운영계약 해지 여부를 판단할 때 법원이 중점적으로 보는 포인트는 다음 3가지입니다.

① 문제가 일시적인지, 반복·구조적인지

② 구분소유자가 공식적으로 문제를 제기했는지

③ 운영사가 이를 실제로 개선했는지 여부

이 3가지를 기록으로 설명할 수 있는지가 해지 분쟁의 핵심입니다.

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실무에서 자주 보는 실패 사례는 이렇습니다.

• 갑작스러운 해지 통보

• 운영사 반발 → 명도 거부

• 손해배상·위약금 역공

• 분쟁 장기화

충분한 검토 없이 해지를 “먼저 선언”하는 순간, 분쟁의 주도권을 운영사에게 넘기는 경우도 많습니다.

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위탁운영계약은 “해지가 안 되는 계약”이 아닙니다.

다만, “해지에 필요한 조건 없이는 해지할 수 없는 계약”일 뿐입니다.

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지금 위탁운영사와 갈등을 겪고 있다면, 가장 먼저 해야 할 일은 '해지 통지'가 아니라 ‘해지를 가능하게 만드는 준비’입니다.

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이런 경우라면 반드시 점검이 필요합니다

• 정산 문제가 반복되고 있는 경우

• 운영사가 자료 제공을 거부하는 경우

• 개선 요구를 했지만 바뀐 게 없는 경우

• 관리단에서도 문제를 인식하고 있는 경우

이 중 몇 가지라도 해당된다면, 위탁운영계약 해지는 단순 ‘검토 대상’이 아니라 이미 ‘전략적으로 준비해야 할 단계’일 수 있습니다.

​최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소