최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

요즘 부동산 경기 악화와 대출 절벽이 겹치면서, 오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 등 수익형 부동산을 분양받으신 분들로부터 분양계약 해지, 계약금 반환, 중도금 대출 부담, 잔금 문제에 관한 문의가 계속 이어지고 있습니다.

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특히 입주가 임박한 현장일수록 고민이 깊어집니다. 잔금을 마련해야 하고 그러려면 대출을 받아야 하는데, 경기 악화로 경제적 여력은 줄고 대출 문턱은 높아진 상황이라 분양계약 자체를 정리하고 싶어 하시는 분들이 많습니다.

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경희궁 유보라 오피스텔도 입주예정일이 2026년 7월로 다가오고 있어, 비슷한 고민을 하시는 수분양자분들이 계실 것으로 보입니다.

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그래서 오늘은 입주를 앞두고 분양계약 해지·취소를 검토할 때 무엇을 가장 먼저 확인해야 하는지 정리해 드리겠습니다.

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잔금이 부담된다거나 시세가 떨어졌다는 사정만으로는 분양계약을 해지할 수 없습니다.

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분양계약 해지는 결국 계약서와 법률상 인정되는 해제 또는 취소 사유가 있는지의 문제입니다. 그리고 그 출발점은 본인의 분양계약서와 분양 당시 받았던 자료입니다.

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분양계약을 다투는 방법은 크게 두 가지입니다

법적으로 분양계약의 효력을 다투는 방법은 취소와 해제로 나뉩니다. 검색하실 때는 "해지"라는 표현을 많이 쓰시지만, 정확한 법률 용어는 상황에 따라 취소 또는 해제입니다.

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취소는 기망(속았다) 또는 착오(잘못 알았다)를 이유로 계약을 무를 수 있는 경우입니다.

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핵심 질문은 하나입니다. 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항에 대해, 실제와 다른 설명이 있었는가.

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분양 광고에 다소간의 과장이 섞이는 것은 흔한 일이고, 그것만으로 곧바로 위법이 되지는 않습니다. 그러나 그 과장이 지나쳐서 계약의 동기가 된 중요 사항을 사실과 다르게 믿게 만들었다면, 기망 또는 착오에 의한 취소 사유가 됩니다.

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특히 오피스텔과 같은 수익형 부동산에서는 대출 가능 비율이나 임대수익률을 확정적으로 보장한 경우가 자주 문제됩니다. "이 정도 수익은 확실히 나온다", "대출은 얼마까지 무조건 된다"는 식의 설명이 있었다면 검토 대상입니다.

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여기서 중요한 것은 현장 전체에 공통된 홍보 문구 뿐 아니라, 본인이 계약 당시 구체적으로 어떤 설명을 들었는지입니다. 같은 현장이라도 사람마다 들은 설명이 다를 수 있고, 그 차이가 결과를 가릅니다.

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실제로 저희 법무법인 랜드로는 생활숙박시설을 두고 "실거주가 가능하다"는 취지로 잘못 믿게 만든 사안에서, 착오를 이유로 한 분양계약 취소를 인정받은 승소사례가 있고 이 판결은 여러 언론을 통해 보도되기도 했습니다.

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상품의 성격에 관한 설명이 실제와 달랐다는 점이 결정적이었습니다.

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오피스텔의 경우에도 주변 환경, 정주 여건, 기반시설에 관한 당초 설명이 실제와 크게 달랐는지가 같은 맥락에서 쟁점이 될 수 있습니다.

해제는 법정해제와 약정해제로 나뉘는데, 실무에서는 주로 약정해제가 문제됩니다.

약정해제란 분양계약서에 정해 둔 사유로 계약을 푸는 것입니다.

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대표적인 사유가 두 가지입니다.

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첫째, 입주 지연입니다. 시행사 귀책으로 입주예정일로부터 통상 3개월 이상 지연되면 해제할 수 있습니다.

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다만 여기에는 반드시 주의할 점이 있습니다.

▷ "공사가 늦어지는 것 같다"는 정도로는 부족하고, 계약서에 적힌 입주예정일이 기준이 됩니다..

▷ 3개월 이상 지연되더라도, 해제권을 행사하기 전에 준공(사용승인)이 나버리면 해제권이 소멸합니다. 타이밍이 중요합니다.

▷ 시행사의 귀책은 폭넓게 인정되는 편이라, 어지간해서는 시행사가 면책되기 어렵습니다.

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둘째, 건축물분양법(건분법) 위반입니다.

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분양신고 수리 전 광고, 수리 전 분양대금 수령, 분양광고의 흠결, 수분양자 동의 없는 중대한 설계변경 등이 있으면 문제될 수 있습니다.

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다만 위반이 있었다는 사정만으로 자동 해제되는 것은 아니고, 그 위반에 대해 시정명령·과태료·벌금형 이상의 형사처벌이 이뤄지고, 계약서가 이를 해제 사유로 정하고 있어야 합니다.

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최근 대법원은 비교적 경미한 위반이라도 건분법 위반으로 시정명령이나 형사처벌이 내려지면 수분양자가 약정해제를 할 수 있다고 보았습니다.

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참고로 이 부분은 저희 법무법인 랜드로가 실제로 결과를 만들어 온 영역이기도 합니다.

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건분법 위반 사항을 확인한 뒤 시정명령을 구하는 민원을 제기하거나 형사고발을 진행하여, 관할 행정청의 시정명령과 수사기관의 송치 결정을 이끌어 내기도 하였습니다.

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나아가 그렇게 내려진 시정명령을 이유로 분양계약 해제 판결을 받은 사례도 있습니다. 위반 사실의 확인에서 행정·형사 절차, 그리고 민사상 해제까지 하나의 흐름으로 연결한 것입니다.

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약정해제가 인정되면 분양대금 반환은 물론, 계약서에 따른 위약금까지 청구할 수 있다는 점도 알아두시면 좋습니다.

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다만 지식산업센터는 건분법이 적용되지 않으므로 이 쟁점에서 빠진다는 점은 주의하셔야 합니다.

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분양계약이 취소·해제되면 시행사는 분양대금을 돌려줄 책임을 집니다.

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그런데 계약서를 보면 신탁사가 등장하면서, "신탁사는 책임지지 않는다" 또는 "신탁재산 범위 내에서만 책임진다"는 특약이 들어 있는 경우가 많습니다. 이를 책임한정특약이라고 합니다.

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대법원은 이 특약의 효력 자체는 인정합니다. 다만 신탁사가 수분양자에게 이를 제대로 설명하지 않았다면, 약관규제법 위반으로 계약 내용에서 빼버립니다.

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그러면 신탁사는 신탁재산뿐 아니라 자기 고유재산으로도 분양대금을 반환해야 합니다.

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결국 이 쟁점은 "해지가 되느냐"를 넘어 "실제로 돈을 회수할 수 있느냐"의 문제로, 회수 가능성을 높이는 데 핵심입니다.

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경희궁 유보라 오피스텔의 입주가 다가오는 지금, 막연한 불안만으로 움직이기보다는 본인의 계약서와 분양 당시 자료를 기준으로 현재 상황을 점검하는 것이 먼저입니다.

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분양 취소·해제가 인정되더라도 납부한 돈을 어떻게 회수할지, 중도금 대출은 어떻게 정리할지, 시행사·신탁사·시공사 중 누구를 상대로 무엇을 청구할지는 사안마다 결론이 달라집니다. 그래서 무엇보다 남아 있는 자료가 중요합니다. 문자, 카카오톡, 녹취, 홍보책자, 홈페이지 캡처, 모델하우스 안내자료 등이 있는지 확인해 두시기 바랍니다.

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[핵심 정리]

✅ 잔금 부담·시세 하락만으로는 해지 불가 — 계약서·법률상 사유가 있어야 함

✅ 취소: 대출·수익률 확정 보장 등 중요 사항에 대한 허위·과장 설명이 있었는지 (랜드로, 생숙 실거주 착오 취소 승소·언론 보도)

✅ 해제(입주지연): 계약서상 입주예정일 기준, 시행사 귀책 + 3개월 이상 지연 (단, 준공되면 해제권 소멸)

✅ 해제(건분법): 위반 + 시정명령·형사처벌 + 계약서상 해제 조항 (랜드로, 시정명령·송치 이끌어내고 해제 판결 받은 사례 보유)

✅ 책임한정특약 설명 누락 시 → 신탁사 고유재산으로도 분양대금 반환 가능

✅ 가장 중요한 것은 계약 당시 자료 확보

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소