최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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위 소송의 청구원인은 입주지연으로 인한 분양계약 해제, 실거주 가능 홍보 등 허위 설명을 이유로 한 분양계약 취소 등으로 다양합니다.

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하지만 위 소송에서 승소하더라도 시행사가 돈이 없어 판결금을 변제하지 못하는 경우 승소 판결이 무의미해질 수 있습니다.

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그래서 소송을 시작하면서 사전 보전조치로 가압류까지 진행하시는 분들이 많습니다.

전국 대부분의 생숙 현장은 관리형 토지신탁 방식으로 개발되었기 때문에, 신탁사가 사업시행자이자 분양계약상의 매도인 지위를 가지고, 위탁시행사는 PF 대출의 차주로서 위 신탁계약상의 위탁자 겸 수익자의 지위를 가집니다.

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그래서 위 사업으로 신축되는 생숙은 신탁재산으로 편입되고 위 사업 수익은 PF 대출의 상환, 공사비 지급, 신탁수수료 등 명목으로 먼저 지출되며 남은 수익이 위탁시행사에게 지급되는 것입니다.

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이러한 구조 하에서 수분양자들은 분양계약 취소 및 분양대금 반환을 청구하기 위해 신탁사를 상대로 소송을 제기하여야 하는데, 신탁사는 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 지기 때문에, 실질적 이해당사자인 위탁시행사가 위 소송에 대응하게 됩니다.

이때 수분양자 입장에서는 분양대금 반환청구권을 보전하기 위한 사전 조치로 미리 가압류를 신청할 수 있습니다.

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가압류의 목적물은 ① 신탁사 소유의 생숙(주로 본인이 분양받은 호실)과 ② 위탁시행사의 수익권입니다.

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먼저 신탁사 소유의 생숙은 신탁재산에 해당되기 때문에 원칙적으로 가압류 등 조치가 불가능하나, 신탁사에 대한 분양대금 반환청구권은 신탁사무의 처리상 발생한 권리이기 때문에, 위 생숙에 대한 가압류가 가능합니다.

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그 다음으로, 위탁시행사의 수익권은 채권으로서 이 사건 사업의 잔여 수익을 배당받거나 잔여 재산을 반환받을 수 있는 권리로 가압류의 대상이 될 수 있습니다.

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위 경우 부동산과 채권 중 어느 것을 가압류하는 것이 좋은 것인지는 생숙의 준공 여부, 개별 수분양자들의 담보제공 여력 등에 따라 다르기 때문에 전문가와 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.

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예를 들어 아직 생숙 개별호실에 대한 보존등기가 경료되지 않은 현장의 경우에는 부동산 가압류보다는 채권 가압류가 더 현실적이라고 할 수 있습니다.

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가압류 결정 시 법원은 채무자의 손해를 담보하기 위해 채권자에게 일정한 담보를 요구하는데, 채권자로 하여금 '현금'을 공탁하게 하는 경우도 있습니다.

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이는 수분양자들의 입장에서는 매우 큰 부담이기 때문에 저희는 담보제공을 지금보증보험증서로 대신할 수 있도록 법원을 설득하여 소액의 보증수수료만 내고 가압류 결정을 받을 수 있도록 하고 있습니다.

위와 같이 생숙 분양대금 반환을 위한 사전 보전조치로서 부동산 또는 채권 가압류가 필요할 수 있으니, 위 소송을 진행하시는 수분양자들께서는 이 부분을 전문가와 상의하셔서 결정하시면 좋을 것 같습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소