최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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전국적으로 협동조합형 민간임대아파트 사업이 유행처럼 퍼져나가고 있으나 해당 사업의 위험성에 대해 잘 모르시는 분들이 많습니다.

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이 때문에 각 지자체와 언론에서도 민간임대 협동조합 가입에 유의할 것을 거듭 당부하고 있습니다.

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저희도 전국 각지의 민간임대 사업에 발기인이나 조합원으로 가입하신 분들로부터 수많은 상담문의를 받고 있을 뿐만 아니라, 용인과 오산, 화성 일원의 민간임대 협동조합 아파트 사업 현장에서는 소송까지 진행하고 있습니다.

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최근에는 청주시에서도 민간임대 협동조합 가입에 유의하라는 피해방지 안내문을 배포하였습니다.

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이번 포스팅에서는 위 안내문의 내용과 그 동안의 저희 경험에 기초하여 민간임대 협동조합 가입 시 주의할 점 5가지에 대해 말씀드리겠습니다.

협동조합형 민간임대 아파트 사업에서 발기인으로 가입하는 것과 조합원으로 가입하는 것 사이에는 법적으로 큰 차이가 있기 때문에, 가입계약 체결 시 이를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

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발기인 가입은 협동조합 설립 이전의 단계로서 모집이나 탈퇴, 출자금 반환에 관한 법적 규정이 없기 때문에, 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

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반면에, 조합원 가입은 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받아 청약 철회, 가입비 반환, 각종 설명 제공 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다.

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발기인 가입 여부를 확인하는 방법은 분양홍보직원에게 물어보셔도 되고, 관할 관청에 문의하셔서 해당 현장에 민간임대 협동조합이 설립되어 있는지 여부를 확인하실 수 있습니다.

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저희 경험상 발기인 가입 시에는 모집주체의 명칭이 '창립준비위원회'로 표시되거나, 아니면 제3의 임의단체 명칭으로 기재되어 있고, 가입자의 명칭도 '발기인', '회원', '예비임차인' 등으로 기재되어 있습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 발기인 가입에 관하여는 탈퇴, 출자금 반환에 관한 법적 규정이 없기 때문에, 위 부분 관련 법률관계는 가입계약서에 따를 수밖에 없습니다.

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그래서 발기인 가입 시에는 가입계약서에 기재된 '가입 철회 기간'을 반드시 확인하시고, 탈퇴를 원하시는 경우 위 기간 내에 내용증명을 발송하시는 것이 좋습니다.

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통상 위 '가입 철회 기간'은 짧게는 7일, 길게는 30일로 부여되는 경우가 많기 때문에 이 부분을 꼭 확인하시기 바랍니다.

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저희 경험상 가입자께서 위 기간을 준수하여 탈퇴 의사를 표시하신 경우에는 모집주체로부터 출자금을 원활히 환불받으실 수 있으나, 위 기간을 놓치신 경우에는 소송을 통해 환불 청구를 하셔야 합니다.

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소송을 통한 환불청구 방법에 관해서는 이하에서 말씀드리겠습니다.

민간임대 협동조합이 조합원을 모집하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정한 조합원 모집 신고 절차를 거쳐야 합니다.

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이때 관할 관청은 위 협동조합이 건설대지 80% 이상의 사용권원을 확보하지 못하였거나, 인허가 문제로 위 건설대지에 아파트 건립이 불가할 경우에는 조합원 모집 승인을 거부하여야 합니다.

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따라서 위와 같이 조합원 모집 신고가 수리된 현장은 건설대지 확보나 아파트 건립 관련 인허가 리스크가 해소되었을 가능성이 높습니다.

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반면에, 조합원 모집 신고가 되지 않은 현장은 건설대지가 제대로 확보되지 않은 상태이거나 인허가 문제로 아파트 건립이 어려울 가능성이 매우 높습니다.

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물론 조합원 모집 신고가 되어 있지 않은 현장에서도 홍보담당직원들은 '사업부지 대부분이 확보되었다' 또는 '인허가 문제는 곧 해결될거다'라는 말로 조합원 가입을 유도하고 있으나, 그 말만 믿고 거액의 출자금을 내는 것은 위험한 일이 아닐 수 없습니다.

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그러므로 민간임대 협동조합에 조합원으로 가입할 경우 관할 관청에 조합원 모집 신고가 되어 있는지 여부를 사전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

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덧붙여 일부 민간임대 협동조합은 자신이 직접 민간임대 아파트를 공급하는 것이 아니라 조합원들로부터 받은 출자금을 제3의 시행사에 투자하여 위 시행사를 통해 민간임대 아파트를 건립하는 것이므로 조합원 모집 신고가 필요하지 않다고 주장하기도 합니다.

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그러나 이 같은 주장은 법원에 의해 이미 배척된 바 있기 때문에 타당하지 않습니다.

협동조합형 민간임대 아파트 사업에서 모집주체는 발기인 내지 조합원 가입을 유도하기 위해 일정한 경우 출자금 전액의 환불을 보장한다는 특약이 기재된 안심보장확약서를 제공하고 있습니다.

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위 확약서의 내용은 아래와 같이 다양합니다.

위 조건부 전액 환불 특약은 창립준비위원회나 협동조합의 총회 의결을 거쳐야 하는 사항이나, 거의 모든 현장에서 해당 총회 의결을 받지 않은 채 교부되고 있기 때문에 그 효력이 부인될 가능성이 매우 높습니다.

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뿐만 아니라 사업이 지연되거나 무산될 시 가입자 전원에 대하여 전액을 환불해주겠다는 특약은 그 실현 가능성도 거의 없습니다.

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동두천 민간임대 협동조합의 사례를 보더라도 사업이 무산되었을 때에는 사업비 자체가 거의 남아있지 않기 때문에 전액 환불 보장증서는 의미가 없습니다.

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그럼에도 위 안심보장특약은 민간임대 탈퇴, 환불 소송에서 전체 가입계약을 무효화시킬 수 있는 핵심적인 역할을 할 수 있기 때문에, 발기인이나 조합원 가입계약 체결 시 이를 확보해두는 것이 정말 중요합니다.

협동조합형 민간임대 사업의 특성상 여러 차례에 걸쳐 출자금을 납부하셔야 하고, 필요한 경우 대출까지 받아 출자금을 납부하셔야 하며, 사업 과정에서 추가 분담금이 발생될 가능성도 높습니다.

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그러다보니 처음에는 1차 가입비, 2차 가입비 등으로 1천 ~ 3천만원, 많게는 5천만원을 납입하셨으나, 시간이 갈수록 더 많은 금액을 납입하셔야 하는 구조이기 때문에, 나중에는 기 납입액도 크고 대출까지 받은 상태에 놓여 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처하실 수 있습니다.

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더욱이 나 뿐만 아니라 다른 여러 사람들까지 환불 청구에 가세할 경우 시행사의 재원이 한정되어 있기 때문에, 환불이 더욱 어려워질 수 있습니다.

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그러므로 협동조합형 민간임대 아파트 사업에서 탈퇴, 환불을 결정하신 경우에는 시간을 지체하지 말고 신속히 법률 전문가와의 상담을 진행하시는 것이 좋습니다.

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이상과 같이 민간임대 협동조합 가입 시 주의할 점 5가지에 대해 알려드렸습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소