최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

부동산 경기 악화로 인해 입주 지연이 발생되고 있는 현장이 많습니다. 특히 생활숙박시설의 입주 지연이 두드러지고 있어 저희 법무법인에 입주 지연으로 인한 분양계약 해제 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있습니다.

​

최근에는 저희 법인에 집단 소송을 위한 설명회 의뢰가 들어와 수십 명의 수분양자분들을 상대로 관련 사항에 대한 설명회를 개최하기도 하였습니다.

​

그 동안의 상담 및 소송 사례를 바탕으로 수분양자분들께서 자주 질문하시는 사항에 대한 설명을 드리고자 합니다.

분양계약에서 정한 입주예정일보다 입주가 지연된 경우 수분양자는 분양자를 상대로 해당 계약서에 기재된 요율에 따른 지체상금을 청구할 수 있습니다.

​

이는 계약을 유지하는 것을 전제로 한 것이고, 통상 위 지체상금은 잔금에서 공제됩니다.

​

그러나 위 입주 지연이 장기화된 경우 수분양자는 분양계약에서 정한 바에 따라 위 계약을 해제하고 분양대금 반환 및 위약금을 청구할 수 있습니다.

​

통상 분양계약서에는 입주예정일로부터 3개월을 초과한 경우 위와 같은 계약 해제 및 위약금 청구가 가능하다고 규정되어 있습니다.

3개월 입주 지연이 확실시되거나 이미 발생된 경우 수분양자는 시행자에게 내용증명을 발송하여 계약을 해제할 수 있습니다.

​

다만 분양계약서에 위 해제 전 최고 절차(독촉 절차라고 보시면 됩니다)를 규정한 경우가 있는데, 심지어 2주 기간을 정한 최고 기간을 두고 2회 이상 최고해야 한다는 규정을 둔 현장도 있습니다.

​

이 경우에는 위와 같은 최고 절차를 거친 이후 계약 해제 내용증명을 보내셔야 합니다.

우리 대법원은 위 분양계약상의 입주 지연을 원인으로 한 해제권을 약정해제권으로 보아 수분양자의 반대급부 이행, 즉 잔대금 이행 없이도 해제가 가능하다고 판단하였습니다.

입주가 지연되었다고 하더라도 수분양자가 해제권을 행사하지 않은 상태에서 시행자가 준공 및 입주 지정을 통지하면 위 해제권은 소멸되기 때문에, 그 전에 해제 통지를 하여야 합니다.

​

다만, 최근 일부 하급심에서는 이미 3개월의 입주 지연으로 약정해제권이 발생된 이상 그 뒤에 시행사가 준공 및 입주안내를 하더라도 여전히 위 해제권 행사가 가능하다는 판결을 선고하기도 하였습니다.

​

그러나 이는 예외적인 판결로 보이고 아직 대법원 판결이 변경되지 않았기 때문에, 시행사의 입주 통지 시 입주 지연으로 인한 해제권은 소멸된다고 보는 것이 안전합니다.

입주 지연 시에도 수분양자가 시행사를 상대로 위 지연에 대해 동의하면 약정해제권을 행사할 수 없습니다.

​

그런데 입주 지연이 발생한 현장에서는 중도금 대출 만기 연장도 문제가 되기 때문에, 많은 수분양자들께서는 위 중도금 만기 연장에 동의할 경우 해제권을 행사할 수 없게 되는 것인지 문의하십니다.

​

그러나 위 중도금 만기 연장을 한다고 해서 입주 지연에 동의하였다고 볼 수는 없기 때문에, 여전히 약정해제권 행사가 가능합니다.

​

물론 시행사도 이 부분을 알고 있기 때문에 중도금 만기 연장 서류라고 하면서 교묘히 입주 연장 동의서를 받는 경우가 많아 주의를 기울이셔야 하고 사전에 법률 전문가의 도움을 받으시는 것을 권해드립니다.

​

​

이상과 같이 입주 지연으로 인한 분양계약 해제의 주요 쟁점사항에 대해 설명드렸습니다.

​

추가 문의가 있으시면 저희 법무법인에 상담을 신청하여 주시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소