조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

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저희 법무법인은 서울, 경기 일원 여러 재개발, 재건축 조합(추진위원회 포함)을 대리하여 소송이나 자문을 제공하거나, 반대로 조합원이나 현금청산자들을 대리하여 조합을 상대로 한 소송을 진행하고 있습니다.

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최근 재건축 사업 예정지에서 우후죽순 발생된 '상가 지분 쪼개기'의 문제점이 공론화되어 정부는 지난해 9.26. 부동산 대책에서 위 '상가 지분 쪼개기' 방지를 위해 권리산정기준일을 적용하겠다고 밝혔습니다.

재건축 사업에서 상가 조합원은 원칙적으로 상가를 분양받게 되지만, 예외적으로 도시정비법이 정한 요건을 충족하면 아파트 1채를 추가로 공급받을 수가 있습니다.

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그래서 재건축 사업 예정지에서는 기존 상가 1개를 여러 개의 작은 상가로 분할하여 다른 사람들에게 양도함으로써 아파트 분양대상자 수를 증가시키는 이른바 '상가 지분 쪼개기'가 성행하여 왔습니다.

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위 경우 분할된 각 상가의 가격은 아파트 입주권에 대한 부분까지 포함되어 그 프리미엄이 높게 형성되기 때문에 기존 상가의 소유자는 위와 같은 '상가 지분 쪼개기'로 많은 이익을 얻을 수가 있습니다.

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또한, 위 분할된 상가의 양수인의 입장에서도 아파트 매물에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 해당 상가를 매입함으로써 추후 신축 아파트의 입주권까지 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 더군다나 위 상가는 주택 수에 포함되지도 않습니다.

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하지만 이 경우 상가 조합원 수가 많아지는 것은 물론이고 상가 조합원이 분양받게 되는 아파트 수도 늘어나기 때문에, 그만큼 재건축 사업의 일반분양 아파트 수는 줄어들게 되고 사업성은 악화됩니다.

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이 때문에 아파트 조합원과 상가 조합원 간의 갈등이 고조되자 정부와 국회는 이에 대한 방지책을 마련한 것입니다.

이에 도시정비법 제77조 제1항 제5호가 신설됨으로써 구분건물의 전유부분 분할에 대해서도 권리산정기준일이 적용되었고 그 결과 위 권리산정기준일 다음날 이후 분할된 상가에 대하여는 추가 분양권이 인정될 수 없게 되었습니다.

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다만, 위 개정법 부칙 제3조 제4항은 위 신설 규정이 개정법 시행일인 2024. 1. 30. 이후에 발생된 전유부분 분할로 토지등소유자 수가 증가하는 경우부터 적용된다고 규정함으로써 그 이전에 분할된 상가에 대하여는 소급 적용되지 않는다고 정하였습니다.

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그러므로 위 개정법 시행일인 2024. 1. 30. 이전에 분할된 상가에 대하여는 권리산정기준일에 의한 분양권 제한이 적용될 수 없는 반면, 2024. 1. 30. 이후 분할된 상가에 대하여는 권리산정기준일이 적용되어 추가 분양권이 인정되지 않게 된 것입니다.

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이로써 개정법 시행일 이후 이미 권리산정기준일이 결정되어 있는 재건축 사업 예정지에서는 상가 지분 쪼개기로 추가적인 입주권을 취득할 수 없게 되었기 때문에, 더 이상 상가 지분 쪼개기가 발생되지 않을 것으로 예상됩니다.

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다만, 위 개정법 시행 이전에 분할된 구분상가에 대해서는 분양권 제한이 어려워 사업성 악화 문제가 여전히 남게 되었습니다.

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저희 법무법인은 전국 각지의 재건축, 재개발 조합과 추진위원회, 조합원들을 대리하여 소송을 진행하고 법률 자문을 제공하고 있으므로, 위 개정 도시정비법 적용과 관련하여, 입주권과 분양대상자 지위에 다툼이 발생된 경우에는 저희와 상담을 진행해보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소