최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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최근 민간임대 협동조합에 가입하셨다가 뒤늦게 그 위험성을 인지하시고 저희 법인에 탈퇴 방법을 문의하시는 의뢰인들이 급증하고 있습니다.

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이에 대해 저희는 가입계약서, 조합 정관, 안심보장증서 등 계약서류를 제공받아 면밀히 검토한 뒤 손해를 최소화할 수 있는 탈퇴, 환불 방법에 대해 안내드리고 있으며, 여러 포스팅을 통하여 민간임대 협동조합 사업의 위험성도 알리고 있습니다.

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이번 포스팅에서는 군포시 당동 일원에서 추진되고 있는 협동조합형 민간임대아파트 사업에 대해 말씀드리려고 합니다.

군포시는 최근 한 협동조합이 당동 772-14번지 일원을 대상으로 시로부터 인허가를 받지 않은 사업계획(안)으로 홍보관을 열고 인터넷과 현수막 등을 통해 민간임대주택 사업을 홍보하면서 '협동조합기본법'에 따른 발기인을 모집하고 있는 점에 대해 각별한 주의를 당부하였습니다.

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특히 군포시는 현수막까지 걸고 시민들에게 "(해당 협동조합이) 민간임대주택특별법에 따른 조합원 모집신고 행정절차 이행 사실 없음"이라고 안내하였습니다.

민간임대 협동조합은 '협동조합기본법'에 따라 설립되는 조합으로서 5인 이상의 발기인이 소정의 요건만 갖추면 손쉽게 설립할 수 있는데, 일단 조합이 설립된 뒤에는 '민간임대주택에 관한 특별법'의 적용을 받기 때문에, 조합원 모집 시 엄격한 요건을 갖춰 관할 관청에 조합원 모집 신고를 하여야 하며, 해당 관청의 신고 수리까지 득하여야 합니다.

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특히 민간임대 협동조합이 위 조합원 모집 신고에 대한 수리를 득하기 위해서는 ① 해당 민간임대주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, ② 관련 법령과 행정계획상 위 건설대지에 민간임대 협동조합이 건설하는 아파트를 건설할 수가 있어야 하기 때문에, 적법하게 조합원 모집 신고를 한 협동조합에 조합원으로 가입하는 경우에는 그 리스크가 비교적 적다고 할 수 있습니다.

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문제는 위와 같은 민간임대주택법의 규제를 회피하기 위해 조합을 설립하지 않은 채 '발기인'만 모집하는 현장이 다수 존재할 뿐만 아니라, 협동조합을 설립하였음에도 불구하고 조합원 모집 신고 없이 불법적으로 조합원을 모집하는 경우도 많다는 것입니다.

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이 경우 조합원 가입계약을 체결한 사람은 납입금 반환에 있어서 법적 보호를 받기 어려울 뿐만 아니라 인허가 지연, 사업무산의 위험에 그대로 노출되기 때문에, 군포시를 포함한 각 지자체들이 협동조합형 민간임대아파트 사업에 대해 경고를 하고 있는 것입니다.

그럼에도 모집주체들은 위와 같은 위험성을 숨기고 조합원 가입을 유도하기 위해 일정한 경우 납입금 전액을 환불해주겠다는 내용이 기재된 '안심확약서', '안심보장증서', '안심보장특약' 등을 교부하고 있습니다.

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그러면서도 위 증서 말미에 조합원 가입계약상 분담금 납부의무를 이행하지 않을 경우 위 증서가 무효가 됨을 기재하여 조합원 가입자들의 분담금 납부까지 유도하고 있는 것입니다.

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위 안심보장증서는 지역주택조합에서 조합원 가입을 유도하기 위해 흔하게 사용되는 문서로, 이제는 협동조합형 민간임대주택 사업에서도 등장하였으나, 지역주택조합 사건에서 대법원이 이미 설시한 바와 같이 위와 같은 안심보장증서의 효력은 인정될 수가 없습니다.

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즉, 위와 같은 안심보장증서에도 불구하고 협동조합형 민간임대주택 사업이 가진 구조적 위험성은 여전히 잔존하고, 위 사업의 가입자들은 그러한 리스크에 그대로 노출되어 있는 것입니다.

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또한, 막상 안심보장증서에 기재된 조건이 충족되어(예를 들어 00년 0월까지 지구단위계획 신청 접수를 못할 시 전액 환불 규정), 위 증서에 기한 분담금 반환을 청구해도 협동조합이나 시행사가 갖은 핑계를 대면서 이를 거절하는 경우도 많습니다.

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이렇듯 여러 모로 보나 위 안심보장증서는 신뢰할 수가 없는 것이지요.

그렇다면 위와 같은 위험성을 모르고 조합원 가입을 하였으나 이제라도 탈퇴하여 기 납입금을 환불받고자 할 경우에는 어떻게 해야할까요?

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기존 조합원 가입계약서에 규정된 탈퇴 조항에 근거하여 탈퇴를 할 경우 기 납입한 분담금 중 상당액이 공제될 뿐만 아니라 반환 시점에 있어서도 불이익이 존재하기 때문에, 위와 같은 탈퇴 조항은 있으나 마나 합니다.

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이에 저희는 안심보장증서를 포함한 조합원 가입계약 전체가 무효임을 주장하여 기 납입한 분담금 전액을 반환받는 방법을 안내드리고 있습니다.

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그러므로 민간임대 협동조합 가입으로 피해를 입으신 분들께서는 꼭 법률 전문가와의 상담을 통해 권리를 구제받을 수 있는 방법을 찾아보시기 바랍니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소