조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

생숙이나 지식산업센터, 오피스텔 등 집합건물이 준공되고 본격적인 입주가 시작되면 수분양자들께서는 자연히 앞으로 건물 관리를 담당할 관리단의 구성에 대해 관심을 갖게 되십니다.

현행 집합건물법은 정식 관리단이 출범하기 전까지는 시행사가 건물을 관리하도록 규정하고 있기 때문에, 시행사는 스스로 건물을 관리하거나 별도 위탁업체에 운영을 맡기기도 합니다.

하지만 이 같은 시행사의 관리권은 한시적인 것이기 때문에 시행사는 수분양자 절반 이상이 소유권이전등기를 마치면 구분소유자들에게 3개월 안에 관리단 집회를 소집할 것을 통지하여야 합니다.

그리하여 구분소유자들은 5분의 1 이상의 동의로 관리단 집회를 소집할 수 있는 것입니다.

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위 관리단 집회에서 구분소유자들은 직접 최초 관리인을 선출하고 관리규약도 제정하게 됩니다.

다만, 구분소유자들이 3개월 내 관리단 집회를 소집하지 않으면 시행사가 직접 관리단 집회를 소집하여야 합니다.

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이것이 바로 우리 집합건물법이 예정하고 있는 최초 관리단 구성절차입니다.

하지만 현실에서는 위 절차가 제대로 지켜지지 않는 경우가 많습니다.

특히 시행사 입장에서는 다양한 이유로 기존의 관리권을 놓지 않으려고 하는 경향도 있습니다.

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그래서 분양계약서에 ‘입주 후에도 시행사 또는 시행사가 지정한 자가 건물을 관리한다’는 조항을 포함시키는 경우도 있고 입주 시 구분소유자들에게 각종 서류를 요구하면서 시행사의 관리권에 관한 서면동의서를 일괄적으로 제출받기도 합니다.

과거의 판례들을 보면 이 경우 시행사측이 시설관리권을 계속 유지할 수 있었기 때문에, 구분소유자들에게 불리한 상황이 초래되는 경우도 많았습니다.

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하지만 최근 판례의 경향을 보면 집합건물법의 개정 목적과 취지를 반영하여 시행사의 관리권을 제한하여 인정하고 있습니다.

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그리하여 우리 법원은 시행사가 분양계약서나 서면동의서를 이용하여 집합건물법이 보장한 관리단의 관리권한을 침해하는 것을 엄격히 금지하고 있는 것입니다.

대표적으로 우리 대법원은 관리단의 건물 관리가 개시되면 시행사의 관리권이 소멸된다고 보고 있고 시행사와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 관리단에 그 계약의 효력을 주장할 수 없다고 판단하였습니다.

뿐만 아니라 분양계약서에 “입주 이후에도 시행사측이 당분간 건물을 관리한다”라는 조항이 포함되어 있는 경우에도 우리 대법원은 이를 시행사의 계속적 관리권을 보장하는 소유자의 서면동의로 해석하지 않고 있습니다.

즉, 시행사가 최초의 관리자 지위를 남용하여 집합건물을 장기간 독단적으로 관리하는 것을 방지하고 있는 것입니다.

또한, 시행사가 입주 무렵 구분소유자들의 서면동의를 받아 자신의 시설관리권을 유지하는 관행에 대해서도 서울고등법원이 제동을 걸었고 위 판결이 확정된 바 있습니다.

위 판결에서 서울고등법원은 집합건물법상 시행사는 수분양자 절반 이상이 소유권을 이전받고도 관리단 집회를 열지 않는 경우에 한하여 비로소 단독으로 관리단 집회를 소집할 수 있기 때문에 그 이전 시점에 관리단집회를 소집하거나, 아니면 관리단집회의 결의를 대체하는 서면동의도 받을 수 없다고 판시하였습니다.

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즉, 시행사가 그 이전 시점에 개최한 관리단 집회의 결의나 서면동의는 원칙적으로 무효라는 것입니다.

이처럼 우리 집합건물법과 법원의 실무는 구분소유자들로 하여금 직접 최초의 관리단을 구성하고 관리규약을 제정하도록 하고 있고, 시행사의 관리권을 한시적, 보충적이라고 보고 있습니다.

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하지만 실제 현장에서는 각종 정보를 독점하고 있는 시행사가 집합건물법을 위반하여 건물 관리를 주도하는 경우가 많습니다.

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이를 해결하기 위해서는 구분소유자들 스스로가 뭉쳐야 하고 적법한 건물 관리가 이루어질 수 있도록 그 권리를 행사하여야 합니다.

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구체적으로 예를 든다면, 구분소유자들 5분의 1 이상이 모여 새로운 관리단 집회를 소집하고 적법한 의결정족수를 갖춰 관리인을 선정하며 관리단의 이름으로 시행사측을 상대로 업무방해금지가처분, 명도소송 등을 제기할 수 있습니다.

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물론 이 과정에서 전문 변호사나 로펌의 조력은 필수적입니다.

이렇게 한번 적법한 관리단 구성에 성공하면 그 뒤로는 특별히 신경쓰지 않으셔도 건물 관리가 제대로 이루어지게 됩니다.

그러므로 저희 법인의 조력이나 상담이 필요하신 경우 언제든지 저희 법인으로 연락하여 주시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소