재건축·재개발 입주권 매도인이라면, ‘해제’보다 ‘무효’ 특약이 중요한 이유
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조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
재건축·재개발 조합원 입주권을 매매할 때 계약서에 다음과 같은 특약을 두는 경우가 많습니다.
“매수인이 조합원 지위를 승계하지 못하면 계약을 해제할 수 있다.”
조합원 지위 승계가 불가능해지는 경우에 대비한 특약입니다.
그런데 매도인 입장에서는 여기서 한 가지 더 생각해 볼 문제가 있습니다.
조합원 지위 승계가 불가능해져 매매계약을 해제하고 소유권까지 다시 돌려받으면, 매도인의 종전 조합원 지위도 당연히 회복되는 것일까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
실제 판례를 보면 계약이 처음부터 무효가 된 경우와, 나중에 계약이 취소·해제된 경우의 결론이 달라진 사례가 있습니다.
그래서 재건축·재개발 입주권을 매도하는 분이라면 계약서에 단순한 ‘해제’ 특약을 두는 것보다, 일정한 경우 처음부터 계약의 효력이 없는 것으로 정하는 ‘무효’ 특약을 검토할 필요가 있습니다.
최정환 변호사 법무법인 랜드로
1. 입주권 매매, 계약을 해제하면 조합원 지위도 돌아올까?
재건축·재개발 입주권 매매에서는 단순히 부동산 소유권만 오가는 것이 아닙니다.
해당 부동산에 수반되는 조합원 지위를 매수인이 적법하게 승계할 수 있는지가 매우 중요합니다.
특히 투기과열지구 등에서는 정비사업의 진행 단계나 법에서 정한 요건에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다.
그런데 계약 당시에는 별문제가 없다고 생각해 매매계약을 체결했지만, 나중에 확인해 보니 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다.
이때 흔히 생각하는 방법이 계약을 해제하고 다시 원상회복하는 것입니다.
매수인은 소유권을 돌려주고, 매도인은 매매대금을 반환하면 매매계약 이전 상태로 모두 돌아갈 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 부동산의 소유권이 다시 매도인에게 돌아오는 것과 정비사업상 조합원 지위가 다시 매도인에게 돌아오는 것은 반드시 같은 문제가 아닙니다.
실제 판례에서도 이 부분에서 서로 다른 결론이 나왔습니다.
최정환 변호사 : 대한변협 건설, 재개발, 재건축 전문 등록
판례가 갈렸습니다｜‘무효’와 ‘해제·취소’의 차이
먼저 무효 특약이 있었던 사례입니다.
재건축 조합원이 자신의 부동산과 그에 따른 조합원 지위를 매도했는데, 매매계약 당시 매도인은 법률상 조합원 지위를 양도할 수 없는 상태였습니다.
따라서 매수인이 조합원 지위를 승계하는 것은 처음부터 불가능했습니다.
그런데 이 매매계약에는 다음과 같은 취지의 특약이 있었습니다.
“조합원 지위가 승계되지 못하는 경우 본 계약은 원천무효로 한다.”
법원은 이 특약 등을 토대로 매매계약이 처음부터 효력이 없는 것으로 판단했고, 매도인의 종전 조합원 지위도 그대로 유지되는 것으로 보았습니다.
반면 다른 사례에서는 결과가 달랐습니다.
조합원 지위 승계와 분양신청에 문제가 발생해 매매계약이 나중에 취소·해제되었고, 부동산의 소유권도 다시 매도인에게 돌아왔습니다.
그렇다면 매도인의 조합원 지위도 당연히 회복될 것 같지만 법원의 판단은 달랐습니다.
법원은 계약 취소·해제에 따른 제3자 보호 문제와 함께, 재건축·재개발과 같은 정비사업에서는 다수의 이해관계인이 얽혀 있기 때문에 관련 법률관계를 획일적이고 일률적인 기준에 따라 처리할 필요가 있다는 점을 중요하게 보았습니다.
이미 해당 매매계약을 전제로 정비사업상 여러 법률관계가 형성되었다면, 나중에 당사자 사이에서 계약을 취소하거나 해제하더라도 그 효과가 정비사업상 모든 법률관계에 그대로 소급되는 것은 아니라는 것입니다.
결국 이 사례에서는 부동산 소유권이 다시 매도인에게 돌아왔음에도 매도인이 종전 조합원 지위를 회복하지 못하고 현금청산 대상이 되는 결론이 나왔습니다.
최정환 변호사 : 정비사업전문관리사, 리모델링사업관리사
그래서 매도인에게는 ‘해제’보다 ‘무효’ 특약이 중요합니다
두 사례의 차이는 입주권 매도인에게 매우 중요합니다.
“조합원 지위 승계가 안 되면 나중에 계약을 해제한다”는 것과,
“조합원 지위 승계가 불가능하면 처음부터 매매계약의 효력이 없다”는 것은 법적으로 같은 구조가 아니기 때문입니다.
매수인 입장에서는 계약이 무효가 되거나 취소·해제되는 경우 이미 지급한 매매대금을 반환받는 문제가 주된 관심사가 될 수 있습니다.
그러나 매도인은 상황이 다릅니다.
매매계약이 잘못되었을 때 단순히 소유권을 되찾는 데 그치는 것이 아니라, 조합원 지위를 유지할 수 있는지, 조합원 분양을 받을 수 있는지, 아니면 현금청산 대상이 되는지까지 문제가 될 수 있습니다.
수억원의 가치가 걸린 재건축·재개발 입주권 거래에서 이는 매우 큰 차이입니다.
따라서 매도인 입장에서는 조합원 지위 승계가 불가능해지는 경우에 대비해 단순히 “계약을 해제할 수 있다” 라고 정하는 것보다 “조합원 지위 승계가 불가능한 경우 매매계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 한다” 는 취지의 특약을 두는 것이 훨씬 유리할 수 있습니다.
특히 조합원 지위 양도 제한이 문제될 가능성이 있는 재건축·재개발 부동산이라면 계약 체결 단계에서부터 이 부분을 확인할 필요가 있습니다.
법무법인 랜드로 최정환 변호사
입주권 매도 전, 특약을 꼭 확인해야 하는 이유
물론 법원이 계약서에 ‘무효’라는 단어가 있는지만 보고 조합원 지위 유지 여부를 기계적으로 판단하는 것은 아닙니다.
실제 판단에서는 매매계약의 내용뿐 아니라 정비사업이 어느 단계까지 진행되었는지, 매매 이후 어떤 법률관계가 형성되었는지 등도 함께 고려될 수 있습니다.
그렇다고 해서 무효 특약의 중요성이 줄어드는 것은 아닙니다.
오히려 매도인 입장에서는 만약의 상황에 대비하여 취소·해제의 구조보다는 조합원 지위 승계가 불가능한 경우 처음부터 계약의 효력이 발생하지 않도록 특약을 설계해 두는 것이 훨씬 유리할 수 있습니다.
재건축·재개발 입주권 매매는 일반 부동산 매매보다 확인해야 할 사항이 많습니다.
특히 매도인이라면 계약을 체결하기 전에 조합원 지위의 양도가 가능한지, 매수인의 조합원 지위 승계에 문제가 없는지, 그리고 승계가 불가능해질 경우 계약의 효력을 어떻게 처리할 것인지까지 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
매매계약서의 특약 한두 줄이 나중에는 조합원 지위와 입주권 유지 여부를 좌우하는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
재건축·재개발 입주권 매매를 예정하고 있다면 계약 체결 전에 해당 사업장의 진행 단계와 조합원 지위 양도 가능 여부, 매매계약 특약을 함께 검토해 보시는 것이 안전합니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
