조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

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집합건물의 공용부분 분쟁은 소유자들의 재산권 행사에 직접적인 영향을 미치며, 때로는 건물의 효율적인 관리 운영을 마비시키기도 합니다. 오늘 분석할 서울고등법원 판결은 상가, 호텔, 오피스텔 등으로 이루어진 복합건물에서 일부 구분소유자(원고)가 공용부분의 불법 점유자(피고)를 상대로 손해배상을 인정받은 사례입니다.

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이 판례는 공용부분의 성격, 관리단의 적법성, 그리고 불법 점유에 따른 손해배상 책임에 대한 중요한 법리적 시사점을 제공합니다.

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이 사건은 인천 중구에 위치한 지하 3층, 지상 10층 규모의 복합 집합건물(비즈니스 호텔, 레지던스 호텔, 오피스텔, 상가)에서 발생했습니다. 원고는 이 건물 내 레지던스 객실의 구분소유자입니다.

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분쟁의 핵심은 다음과 같습니다.

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관리단의 적법성 문제:

건물 초기 운영을 맡았던 주식회사가 확정수익 미지급 등으로 문제를 일으키자, 일부 호텔 구분소유자들이 'H관리단'을 설립하고 관리인을 선임하여 독자적인 관리·운영을 위탁했습니다. 이후 다른 전체 구분소유자들은 '전체관리단'을 설립하여 별도의 관리인을 선임하며 양측 간 갈등이 심화되었습니다.

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공용부분 독점 점유 및 통행 방해:

피고(초기 H관리단으로부터 관리를 위탁받은 회사)는 건물의 관리사무실, 기계실, 방재실, 전기실 등 공용부분을 점거하고, 자신과 임대 위탁 계약을 체결하지 않은 구분소유자(원고 포함)에게는 엘리베이터 카드키 발급을 거부하여 객실 출입 및 공용부분 통행을 통제했습니다.

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서울고등법원 인천재판부는 이 복잡한 분쟁 속에서 원고의 손해배상 청구를 일부 인용하며 다음과 같은 중요한 법리적 판단을 내렸습니다.

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'일부공용부분 관리단'의 부적법성:

법원은 이 사건 집합건물에 H관리단 규약에서 규정한 것과 같은 '일부공용부분'이 명백히 존재한다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 지하주차장, 기계실, 전기실, 복도, 계단실 등은 건물 전체의 공용부분으로 예정되었고, 물리적으로 구별되어 있지 않다는 점을 명확히 했습니다. 따라서 H관리단은 '일부공용부분 관리단'에 해당한다고 볼 수 없으며, H관리단으로부터 관리를 위탁받은 피고 역시 공용부분을 단독으로 점유할 정당한 권한이 없다고 판시했습니다.

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공용부분 통행 방해는 불법행위:

피고가 정당한 권한 없이 2018년 6월부터 2021년 7월까지 엘리베이터 등 공용부분의 통행을 통제하여 원고가 자기 소유의 객실을 원활하게 사용·수익하지 못하게 한 행위는 원고의 정당한 소유권 행사를 방해한 '불법행위'에 해당한다고 판단했습니다.

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손해배상 책임 및 산정:

법원은 피고에게 위 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 보았고, 손해배상액은 원고가 객실을 사용·수익하지 못한 기간 동안의 월 차임 상당액을 기준으로 산정했습니다. (다만, 원고가 주장한 높은 확정수익률이 아닌, 객관적인 감정인의 임료 평가액을 기준으로 함)

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이 판결은 다음과 같은 중요한 시사점을 던져줍니다.

 공용부분의 정의와 관리단의 적법성: 

집합건물에서 '일부공용부분'이 인정되려면 명백한 구조적, 용도적 구별이 있어야 하며, 단순한 규약이나 일부 소유자들의 필요만으로는 인정되기 어렵습니다. 관리단의 적법성 여부가 공용부분 점유의 정당성에 직결됩니다.

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소수지분권자의 공용부분 사용권:

소수지분권자라 할지라도 공용부분을 이용할 권리가 있으며, 다른 소수지분권자가 공용부분을 독점 점유하며 통행을 방해하는 것은 불법행위로 인정됩니다.

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신속한 법적 조치의 중요성:

공용부분에 대한 불법적인 통제나 방해 행위가 있다면, 가처분 신청 등 신속한 법적 조치를 통해 점유를 해제하고 손해배상을 청구할 수 있음을 보여줍니다.

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집합건물의 공용부분 이용과 관련하여 분쟁이 발생했거나, 불법적인 점유로 인해 재산상 손해를 입고 계시다면, 복잡한 법리를 정확히 해석하고 효과적인 소송 전략을 수립할 수 있는 법률 전문가의 도움이 절실합니다.

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저희 법무법인 랜드로는 이러한 집합건물 분쟁 해결에 대한 깊이 있는 경험과 전문성을 바탕으로, 여러분의 권리를 강력하게 보호해 드릴 것을 약속드립니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소