조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

서울고등법원에서 선고된 2022나2018134 판결은 아파트나 상가 등 건축물 분양계약 과정에서 수분양자들이 겪을 수 있는 '보이지 않는 위험'과 그에 대한 법적 구제 가능성을 잘 보여주는 사례입니다. 특히 복잡한 신탁구조와 불명확한 정보 제공 관행 속에서 수분양자의 권리가 어떻게 해석되고 보호받을 수 있는지에 대한 중요한 질문을 던집니다.

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핵심 쟁점: '벌금형'이 불러온 계약 해제, 그리고 책임의 주체는?

이 사건의 핵심은 분양계약서상의 한 조항, 즉 "공급자(L회사)가 건축물분양법 위반으로 벌금형 이상을 받으면 수분양자는 계약을 해제할 수 있다"는 내용이었습니다. 실제로 법을 위반하여 벌금형을 받은 것은 L회사가 아닌, 사업의 실질적 시행사인 N회사였습니다.

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1심에서는 이 부분이 어떻게 판단되었는지 상세히 나오지 않지만, 고등법원은 N회사가 받은 벌금형을 근거로 수분양자들이 L회사와의 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 이는 형식적 계약 당사자(L회사)와 실질적 법규 위반자(N회사)가 다른 신탁 사업의 특수성을 고려한 판결로 보입니다. 만약 이를 인정하지 않는다면, 수분양자 보호를 위해 마련된 계약 조항이 유명무실해질 수 있다는 법원의 고민이 엿보입니다.

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수분양자의 정당한 '잔금 지급 거절'

흥미로운 지점은 수분양자들이 N회사의 법 위반 문제(벌금형 확정 전이라도)가 해결될 때까지 잔금 지급을 거절한 것이 정당하다고 본 대목입니다. 통상 잔금 미납은 수분양자의 귀책 사유로 계약 해지를 당할 수 있는 빌미가 되지만, 이 사건에서는 분양자 측의 문제(N회사의 법 위반 및 형사 절차 진행)가 있었기에 수분양자의 동시이행항변권 또는 민법 제536조 제2항 유추 적용에 따른 불안의 항변이 인정된 것입니다. 이는 분양자의 귀책이 명확하거나 합리적으로 예측될 때, 수분양자가 무조건 잔금을 지급해야 하는 것은 아님을 시사합니다.

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남겨진 과제: 위탁사의 직접 책임은 왜 인정되지 않았나?

다만, 법원은 N회사(위탁자)에 대한 직접적인 계약금 반환 책임은 인정하지 않았습니다. 분양계약서상 N회사가 수분양자에게 직접 분양대금을 반환한다는 약정이 없다는 이유였습니다. 이는 법리적으로 타당할 수 있으나, 수분양자 입장에서는 실질적인 사업 주체이자 법규 위반 당사자인 N회사가 직접 책임을 지지 않는 것에 대한 아쉬움이 남을 수 있습니다. 신탁구조를 활용한 사업에서 위탁사의 책임 범위를 보다 명확히 하거나, 수분양자 보호를 위한 제도적 보완이 필요함을 시사하는 대목입니다.

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결론: 계약서는 '꼼꼼히', 문제 발생 시 '적극적으로'

이 판결은 수분양자들에게 분양계약서의 작은 조항 하나하나가 얼마나 중요한지를 일깨워줍니다. 또한, 분양 과정에서 문제가 발생했을 때, 즉각적으로 이의를 제기하고 법적 절차를 통해 자신의 권리를 적극적으로 주장하는 것이 중요하다는 교훈을 줍니다.

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특히 신탁을 이용한 복잡한 사업구조에서는 더욱 면밀한 주의와 전문가의 조력이 필요할 것입니다. 이번 판결이 향후 분양시장에서 보다 투명한 계약 관행과 수분양자 권익 보호 강화로 이어지는 계기가 되기를 기대합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소