조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

이번 생숙 합법화 대책으로 숙박업 신고요건이 완화되면서 위탁운영사에 대한 수분양자들의 선택권이 더욱 넓어지게 되었습니다.

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이 때문에 1개의 생숙에 여러 위탁운영사들이 선정되는 경우가 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

현행 법령상 생숙 운영은 위탁운영사를 통해서 할 수밖에 없기 때문에 통상 시행사들은 수분양자들로 하여금 자신이 추천한 업체와 계약하도록 유도합니다.

그러나 여러 가지 이유로 위 업체보다는 제3의 운영사를 선호하시는 분들이 늘어나고 있고, 1개의 생숙에 복수의 운영사들이 존재하는 현장도 증가하고 있습니다.

이 경우 위 운영사들이 로비나 프론트, 린넨실 등 각종 시설을 공동으로 사용하게 되지만 공중위생관리법은 그 구체적인 방법에 대해 규정하고 있지 않습니다.

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이 같은 입법공백으로 인해 시행사 추천업체가 공동시설을 독점적으로 사용하면서 다른 운영사의 영업을 막는 경우가 많아지고 있습니다.

위 공동시설 사용방법은 집합건물 공용부분의 관리에 관한 사항이기 때문에 원칙적으로 집합건물법에 따라 관리단 집회에서 결정되어야 합니다.

그러나 ​입주 초기 관리단의 공백을 틈타 시행사 추천업체가 공용부분을 독점하는 경우가 늘어나고 있는 것입니다.

이처럼 시행사 추천업체가 린넨실이나 엘리베이터 등 공용부분을 배타적으로 점유, 사용하고 있는 경우 구분소유자들 입장에서 가장 먼저 검토할 수 있는 것은 ​명도소송이나 명도단행가처분입니다.

즉, 위 공용시설에 대한 특정 운영사의 독점적 점유를 해소하고 다른 운영사들이 들어갈 수 있는 공간을 확보하는 것이죠.

하지만 우리 법원은 시행사 추천업체에 이미 위탁한 구분소유자들이 있는 경우 위 명도소송을 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하다고 보고 있습니다.

따라서 관리단 집회 결의 없이 소수의 구분소유자들 개개인이 위와 같은 명도소송을 제기하면 패소할 가능성이 매우 높습니다.

그래서 이 경우 확실한 승소를 위해서는 다른 소유자들의 지지를 추가적으로 확보하여 관리단 결의를 통해 관리단 이름으로 명도소송을 제기하여야 합니다.

참고로 위 관리단 결의를 위해서는 원칙적으로 전체 구분소유자의 과반수, 전체 전유면적의 과반수 동의가 요구됩니다.

이 같은 동의요건 확보가 어려운 경우 그 대안으로 영업방해금지청구나 가처분 신청을 할 수 있습니다.

 시행사 추천업체가 다른 운영사들의 영업을 방해하지 못하도록 가처분 결정을 신청하고 위 결정 위반 시 이행강제금을 부과하는 것입니다.

또한 시행사 추천업체를 상대로 공용부분 독점 사용에 대한 부당이득이나 손해배상책임을 묻는 방법도 활용될 수 있습니다.

앞으로 1개 생숙에 복수의 운영사가 있는 현장이 많아지면 공용시설의 공동사용이 문제되는 경우가 더욱 늘어날 것입니다.

이때 생숙 관리단이 위 문제를 적절히 해결하지 못할 경우 앞서 말씀드린 법적 분쟁이 촉발될 위험이 높습니다.

따라서 생숙 입주 초기 구분소유자들이 중심이 되어 신속히 관리단을 구성하고 공용부분에 대한 시설관리권을 행사하는 것이 중요하다고 판단됩니다.

마지막으로, 현행 숙박업 구조상 생숙의 수익은 위탁운영사의 영업능력에 좌우되기 때문에 최대한 좋은 조건의 운영사를 선택하셔야 당초 기대하셨던 수익을 안정적으로 확보하실 수 있습니다.

아직 생숙 운영이 초기단계이기 때문에 운영사 선정에 있어 정답이라고 할만한 기준이 확립된 것은 아니지만 저희도 구분소유자들께 유리한 방법들을 적극적으로 모색하고 있습니다.

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그러므로 생숙 내 복수 운영사를 고려하고 계신 분들께서는 전문가의 도움을 받아 그 법적 리스크를 최소화하는 방법을 검토하시는 것이 좋습니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소