책임준공 신탁 입주지연 문제 수분양자의 대처방법은?

전문가칼럼 26-08-24

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조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

최근 건설 경기 악화로 인해 사업시행자인 신탁사가 책임준공을 약속한 현장에서까지 준공 지연 문제가 발생되고 있습니다.

이로 인해 수분양자들은 중도금 대출 연체, 입주 지연 등의 피해를 입고 있고 관련 기사도 계속 보도되고 있습니다.

저희도 책임준공 신탁의 입주지연 문제에 대한 법률 상담 및 소송을 진행하고 있습니다.

위 상담 및 소송 내용은 간략히 요약하여 알려드리겠습니다.

먼저 책임준공 신탁의 의미가 무엇인지 간단히 말씀드려보겠습니다.

책임준공형 신탁이란?

책임준공형 관리형토지신탁은 PF 대출 대주단에 대하여 시공사 뿐만 아니라 사업시행자인 신탁사까지 책임준공확약을 하는 것을 말합니다.

위와 같은 신탁은 중소형 건설사가 시공사로 참여하는 사업에서 신탁사가 위 시공사의 신용을 보강하기 위해 마련된 것으로, 시공사가 책임준공을 위반할 시 신탁사가 직접 책임준공을 하여야 합니다.

위 신탁은 부동산 경기가 좋아 분양이 원활하게 될 때에는 문제가 없지만 요즘처럼 분양이 잘 안되고 중소형 건설사들 다수가 무너지는 상황에서는 신탁사가 위와 같은 리스크를 모두 떠안게 되어 신탁사의 부실도 높아질 수 있습니다.

이 때문에, 전국 다수의 현장에서는 시공사에 이어 신탁사도 법적 리스크를 감수하고서라도 책임준공을 하지 않는 사례가 늘고 있습니다.

그러나 신탁사의 책임준공을 믿고 분양을 받은 수분양자들 입장에서는 날벼락을 맞은 상황입니다.

입주지연에 대한 수분양자들의 대처방법

위와 같이 사업시행자이자 분양계약의 매도인인 신탁사가 책임준공의무를 위반하여 준공을 지연한 경우 수분양자들은 분양계약서에 근거하여 신탁사에 대한 책임을 물을 수 있습니다.

신탁사가 분양계약서에서 약속한 입주시한을 지키지 못하였을 경우에 수분양자들은 ① 지연된 기간에 대한 지체상금을 청구할 수 있고(잔금에서 공제), ② 입주가 3개월 넘게 지연된 경우에는 분양계약 해제와 분양대금 반환, 위약금까지 청구할 수 있습니다.

그 외에도 중도금 대출을 받은 수분양자들 입장에서는 잔금대출로 위 대출을 대환 또는 상환하려고 했는데, 사업시행자의 준공, 보존등기가 늦어짐에 따라 중도금 대출에 대한 연체 이자를 부담하게 되는 추가 피해도 입게 되었으므로, 이 같은 손해도 주장할 수 있을 것으로 보입니다.