최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

​

저희 법무법인이 생활숙박시설 관련 분양계약 취소, 해제 소송을 많이 수행하다 보니 입주 지연으로 문의를 주시거나 소송을 위임하시는 분들이 많이 계십니다.

​

최근 저희 법무법인은 속초에 소재한 모 생활숙박시설 수분양자들 약 30분을 모시고 입주지연으로 인한 분양계약 해제방법에 대한 설명회를 개최하고 내용증명 발송, 소장 접수 등의 업무를 진행하고 있습니다.

​

생활숙박시설 건설현장에서 시행사 측의 귀책사유로 입주 지연이 발생했음에도 많은 수분양자들께서 이 같은 상황을 처음 경험하시다보니 어떻게 대처하여야 하는지 모르시는 경우가 많았습니다.

​

그래서 생활숙박시설 입주지연 발생 시 수분양자들께서 어떻게 대응하시는 것이 좋은지 알려드리고자 합니다.

생활숙박시설 분양계약서 첫면 상단에는 '입주 예정일'이 기재되어 있는데, 통상 『입주예정일 : 00년 0월(공사 일정에 따라 변경될 수 있음)』이라고 규정되어 있습니다.

​

이 경우 입주예정일은 해당 월의 말일로 해석되며, '공사 일정에 따라 변경 가능' 부분은 수분양자들의 권리행사에 별다른 영향을 주지 못합니다.

​

많은 소송 사건에서 피고 시행사는 '공사 일정에 따라 변경 가능' 부분을 근거로 입주예정일이 자동적으로 연장된다고 주장하지만 실제 법원에서는 위와 같은 주장을 받아들이지 않고 있습니다.

생활숙박시설 분양계약서에는 입주 예정일 도과 시 수분양자들이 행사할 수 있는 권리에 대해 규정하고 있습니다.

​

그러한 권리는 크게 2가지가 있는데, 바로 지체상금과 약정해제권(위약금 청구 포함)입니다.

​

지체상금은 입주 지연 기간에 대해 시행사 측에서 물어내야 할 일종의 '연체료'라고 생각하시면 되고, 이는 계약을 유지함을 전제로 하여 잔금에서 공제 받으실 수 있습니다.

​

반면, 약정해제권은 통상 입주예정일로부터 3개월이 도과한 시점부터 행사할 수 있고, 계약 자체를 해제하고 기 납입한 분양대금을 반환 받는 권리이며, 이 경우 위약금까지 청구할 수 있습니다.

​

물론 위와 같은 권리의 구체적 내용은 분양계약서에 따라 다소 간 차이가 있을 수 있으나, 저희가 여러 현장에서 소송을 진행해본 경험에 의하면 대부분의 분양계약서에는 위와 같은 수분양자들의 권리가 규정되어 있었습니다.

​

그렇기 때문에 입주 예정일이 3개월 이상 도과하였음에도 아직 입주가 진행되고 있지 않은 경우 수분양자들께서는 위 2가지 권리 중 어떤 것을 행사할 것인지 정하셔서 사업시행자에게 이를 청구하시면 됩니다.

입주 지연 현장에서 위와 같은 분양계약 해제 및 위약금 청구를 선택하셨을 경우 반드시 시행사의 입주지정통지가 있는지 여부를 확인하셔야 합니다.

​

우리 대법원은 시행사가 준공 후 입주지정일을 통지하면 위와 같은 해제권이 소멸된다고 보고 있기 때문입니다.

​

물론 최신 하급심 판결 중에서는 시행사가 입주지정을 통지하였음에도 수분양자들의 약정해제를 인정한 경우도 있고, 시행사의 입주지정통지가 적법하지 않은 경우 여전히 약정해제권 행사가 가능하다고 볼 수 있기는 하지만, 그래도 시행사가 입주예정일을 통지하기 전에 해제하는 것이 안전합니다.

입주 지연 발생 시 시행사들은 분양계약서에 기재된 법적 책임을 면하기 위해 입주 지연에 대한 수분양자들의 동의를 얻으려고 합니다.

​

특히 입주 지연 현장에서는 중도금 대출의 만기 연장이 필수적으로 진행되어야 하기 때문에, 위 중도금 대출 연장 시 슬쩍 입주 지연 동의서를 끼워 넣어 수분양자들의 동의를 얻기도 합니다.

​

이처럼 수분양자들께서 입주 지연에 동의를 하신 경우 입주 예정일은 적법하게 연기되고 분양계약에 의해 이미 취득하신 권리도 소멸됩니다.

​

그러므로 입주 지연에 따른 권리 행사를 원하시는 경우 절대로 입주 지연에 대한 동의서를 작성하시면 안됩니다.

​

그러나 개별 수분양자들 입장에서는 시행사가 제시하는 서류를 일일이 다 확인하여 동의 여부를 판단하기 어렵기 때문에, 저희는 시행사가 제시하는 그 어떤 서류에도 서명하지 말라고 조언을 드립니다.

 당초 입주가 지연되었으나 입주예정일 통지가 이미 완료된 현장에서는 약정해제권 행사가 어렵기 때문에, 분양계약을 취소, 해제할 다른 사유가 있는지 여부를 확인해보셔야 합니다.

​

대표적으로 허위, 과장 광고를 이유로 한 착오 취소, 기망 취소가 있을 수 있는데, 이 부분은 현장마다 구체적인 홍보내용을 확인하여 판단할 수 있습니다.

​

예를 들어 시행사 측이 "생활숙박시설을 주거용 시설로 이용할 수 있다", "소유자 본인의 실거주가 가능하다", "위탁운영사를 통한 장기투숙 형태로 실거주할 수 있다"는 등으로 홍보한 경우 실제로 생활숙박시설에서의 적법한 주거가 불가하기 때문에 허위 홍보로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

​

또 다른 예로는 당초 시행사가 홍보하기로는 "세계적 브랜드의 회사에게 위탁 운영을 맡기기 때문에 고수익을 보장받는 것이다"라고 하였으나, 실제로는 그렇지 않는 경우도 들 수 있습니다.

​

이러한 경우에는 내용증명, 소송을 통하여 분양계약 취소, 해제를 청구하여야 합니다.

​

위와 같은 소송 시 수분양자마다 입장이 다르기 때문에, 그에 맞는 소송 목표를 설정하시고, 소송 진행 방향, 잔금 지급 여부 등에 관하여 관련 경험이 풍부한 법률 전문가와 상의하셔서 진행하시는 것이 좋습니다.

​

특히 위 분양계약 취소, 해제 소송 과정에서 중도금 대출 상환이 필연적으로 문제되고 대출 연체 시 신용상의 불이익을 걱정하시는 분들이 많이 계시는데, 이 부분도 해결 방법이 있으니 법률 전문가와의 상담을 진행해보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소