최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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현재 전국적으로 협동조합형 민간임대주택 사업이 유행처럼 번지고 있고, 각 지자체에서도 민간임대 협동조합 가입에 유의할 것을 당부하고 있습니다.

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저희 법무법인에도 연일 민간임대 탈퇴를 문의하시는 분들의 상담 요청이 이어지고 있는데 저희는 가입계약서, 조합규약, 안심보장증서를 검토하여 손해를 최소화할 수 있는 탈퇴 및 환불방법에 대해 안내드리고 있고, 필요한 경우 소송까지 제기하고 있습니다.

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지금까지 여러 포스팅에서 말씀드린 바와 같이 위 방법의 핵심은 바로 "안심보장증서"에 있습니다.

전국 각지의 협동조합형 민간임대아파트 사업에서 교부되는 안심보장증서는 그 명칭은 '확약서', '안심확약서',

'가입안심보장증서' 등으로 다양하나, 그 내용은 00년 0월 0일까지도 '조합설립'이나 '토지확보', '인허가'가 지연되는 경우에는 납입금 전액을 무조건 환불해주겠다는 것으로 대동소이합니다.

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위와 같은 안심보장증서는 지역주택조합에서 처음 등장한 것으로, 지역주택조합 사업에 대한 대중들의 경각심이 높아짐에 따라 조합원 모집이 어려워진 조합들이 조합원 가입을 유도하기 위해 발행하기 시작한 것입니다.

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하지만 '일정한 경우 납입금 전액의 환불을 보장한다'는 안심보장특약은 비법인사단 총유물의 처분행위에 해당하기 때문에, 원칙적으로 해당 구성원 총회의 의결이 필요하지만, 실제 현장에서 위와 같은 절차를 거쳐 발행되는 안심보장증서는 존재하지 않기 때문에, 위와 같은 특약은 '무효'입니다.

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즉, 안심보장증서만 믿고 안심을 할 수는 없다는 것이죠.

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최근 대법원도 지역주택조합이 (총회 의결 없이) 발행한 위와 같은 안심보장증서의 효력은 원칙적으로 '무효'라고 판단한 바 있습니다.

여기까지만 보신다면, 안심보장증서만 믿고 민간임대에 가입하신 분들의 법적 지위가 상당히 위험해 보이실 겁니다.

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하지만 대법원은 위 판결에서 안심보장증서상의 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약과 일체로서 체결된 것이기 때문에, 안심보장증서가 무효인 경우 조합가입계약 전체가 무효라고 판단하였습니다.

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즉, 위 안심보장증서가 발행된 지역주택조합에서 조합원은 안심보장증서 덕택에 납입금 전액을 환불받을 수 있게 된 것입니다.

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이러한 법리는 협동조합형 민간임대사업에도 동일하게 적용되기 때문에, 안심보장증서를 잘 활용하면 기 납입금 전액을 환불받을 수 있습니다.

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저희가 민간임대주택 탈퇴 상담을 진행하면서 안심보장증서를 강조하는 이유도 바로 여기에 있습니다.

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따라서 협동조합형 민간임대사업에서 탈퇴하기를 원하시는 분들께서는 반드시 해당 분야의 법률 전문가와의 상담을 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소