최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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화성, 용인, 일산, 오산, 남양주 등 전국 각지에서 협동조합형 민간임대아파트 사업에 가입하신 분들의 탈퇴 및 환불 상담 문의가 계속 이어지고 있습니다.

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이에 대해 저희는 가입계약서, 조합규약, 안심보장증서 등 계약 서류를 검토하여 손해를 최소화할 수 있는 탈퇴 및 환불 방법에 대해 안내드리고 있습니다.

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그러므로 저희에게 문의를 주실 때에는 위 3가지 계약 서류를 꼭 챙겨주시기 바랍니다.

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이번 포스팅에서는 남양주시 와부읍 일원의 민간임대 협동조합의 사례에 대해 말씀드리고자 합니다.

해당 현장은 조합 설립 전 창립준비위원회 단계에서 발기인을 모집하였는데, 이때 발기인 가입을 유도하기 위해 '확약서'를 교부하였습니다.

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이러한 확약서는 통상 '안심보장증서' 내지 '안심보장특약'이라고 불리는데(실제로 이러한 이름으로 교부되는 경우가 많습니다), 그 내용은 보통 △ 일정 비율 이상의 토지를 확보하지 못한 경우 또는 △ 인허가 신청을 접수하지 못한 경우에 업무대행비를 포함한 부담금 전액을 환불해준다는 것입니다.

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위와 같은 안심보장증서는 지역주택조합 사업에서 처음 등장한 것으로, 지역주택조합에 대한 대중들의 경계심이 높아진 상황에서 조합원 모집이 어려워지자 모집주체들은 위와 같은 증서를 교부하여 조합원 가입을 유도하였습니다.

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그러나 최근 대법원은 위와 같은 안심보장증서는 비법인사단이 총회 결의 없이 총유물을 처분한 것에 해당하여 무효라고 판단하였습니다.

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따라서 민간임대 협동조합 창립준비위원회 명의로 발행되어 일정한 경우 납입금 전액의 환불을 약속한다는 '확약서', '안심보장증서', '안심보장특약' 등의 문서도 위와 동일한 법리로 그 효력이 인정될 수가 없는 것입니다.

또한, 제가 이전 포스팅에서 거듭 말씀드린 바와 같이 민간임대 협동조합이 설립되기 전 창립준비위원회 단계에서 발기인으로 가입할 경우 민간임대주택 특별법의 적용을 받을 수가 없기 때문에, 가입비 반환에 관하여 법적 보호를 받을 수 없을 뿐만 아니라, 토지 확보나 사업계획의 불확실성 등 리스크에 그대로 노출되게 됩니다.

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이 때문에 지난해부터 남양주시는 거듭 민간임대 협동조합의 발기인 가입에 유의할 것을 당부하였고 별도 안내문까지 배포한 것입니다.

이 때문에 저희 법인에 민간임대 협동조합 발기인 탈퇴 및 환불 방법에 대해 문의 주시는 사례가 연일 늘고 있습니다.

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민간임대주택 특별법의 적용을 받는 조합원 가입의 경우 가입계약 체결일로부터 30일 안에 철회하면 가입비 전액을 환불받을 수 있으나, 발기인 가입의 경우 위와 같은 법률 적용을 받지 못합니다.

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그래서 결국 위 발기인 탈퇴에 대하여는 가입계약서와 단체규약이 적용되는데, 대개의 경우 철회 조항 자체가 없고, 철회 조항이 있는 경우에도 그 철회 가능기간을 "계약 체결 후 7일" 등으로 매우 짧게 규정하였기 때문에, 제대로 된 권리행사가 어렵습니다.

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더군다나 통상 가입계약서 및 단체규약에 의하면 발기인 임의탈퇴 시 업무대행비를 포함한 각종 비용을 공제한 나머지 금액만 환급되고 그 구체적인 환급시기도 불확실하기 때문에, 해당 탈퇴 조항은 있으나 마나 한 경우가 많습니다.

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이에 저희 랜드로는 처음부터 가입계약 전체의 무효 내지 취소를 주장하여 기 납입한 가입비 전액을 반환받을 수 있는 방법에 대해 안내드리고 있습니다.

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위 방법의 핵심은 안심보장증서에 있으므로, 저희에게 문의주실 때에는 꼭 모집주체로부터 교부받은 안심보장증서의 내용을 확인하여 주시기 바랍니다.

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이상과 민간임대 협동조합 발기인 가입으로 피해를 입으신 분들께서는 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해 권리를 구제받을 수 있는 방법을 모색하시기 바랍니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소