최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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지금까지 여러 포스팅을 통해 협동조합형 민간임대아파트 사업의 위험성에 대해 알려드렸고, 이미 민간임대 협동조합에 가입하신 분들이 어떻게 하면 손해를 최소화하면서 조합 탈퇴 및 납입금 환불을 받을 수 있는지 안내드렸습니다.

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민간임대 협동조합은 조합원들에게 민간건설임대주택을 공급하기 위한 목적으로 설립된 조합으로 민간임대주택법의 적용을 받기 때문에, △조합원 모집 신고, △ 조합가입계약 체결 시 설명의무, △ 가입비 환불 등 각종 규제가 적용되나, 실제 현장에서는 위와 같은 규정이 제대로 지켜지지 않고 있습니다.

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특히 민간임대주택법에 의하면 협동조합이 조합원을 모집하기 위해서는 관할 관청에 조합원 모집을 신고하여야 하고 이때 관할 관청은 토지이용계획 또는 도시·군계획 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 아파트를 건설할 수 없는 경우에는 조합원 모집을 불허하여야 하는데, 이미 관할 관청에 의해 조합원 모집이 불허되었음에도 임의로 조합원들을 모집하는 경우가 발생되고 있는 것입니다.

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(처음부터 조합원 모집 신고조차 하지 아니한 채 조합원들 모집하는 사례도 매우 많습니다)

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오늘 말씀드릴 김포시 풍무동 협동조합형 민간임대아파트 사업이 바로 위와 같은 경우에 해당합니다.

지난 3월 경기일보를 비롯한 여러 매체에 『김포 풍무동 협동조합형 민간임대주택 '무산'』이라는 제목의 뉴스가 보도되었습니다.

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해당 뉴스를 살펴보면, 김포시가 조합원 모집을 불허하였음에도 풍무동 일원의 민간임대 협동조합이 임의로 '발기인' 내지 '임차인'을 모집하였는데, 해당 민간임대 사업부지로 기재된 장소는 자연녹지지역에 해당되기 때문에 관련 법령 및 조례상 처음부터 아파트 건립이 불가능한 곳이었을 뿐만 아니라, 김포시가 최종적으로 용도지역 변경을 거부하여 협동조합형 민간임대아파트 사업이 무산되었다는 것입니다.

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어떻게 이런 일이 벌어질 수 있었을까요.

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민간임대주택법상의 민간임대 협동조합은 협동조합 기본법에 의거 5명 이상의 발기인만 있으면 소정의 절차를 거쳐 설립될 수 있는데, 일단 조합이 설립되고 나면 민간임대주택법의 적용을 받기 때문에, 조합원 모집을 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 관청에 조합원 모집 신고를 하여야 하고, 관할 관청은 토지이용계획, 도시·군 관리계획 등에 따라 위 건설대지에 아파트를 건설할 수 없는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리하지 못하게 되어 있습니다.

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즉, 민간임대 협동조합이 조합원들을 모집하기 위해서는 아파트 건립이 가능한 대지에 대하여 80% 이상의 사용권원을 확보하여야 한다는 것이지요.

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뿐만 아니라 민간임대 협동조합이 조합가입계약을 체결할 때에는 조합가입신청자에게 위와 같은 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권 및 소유권 확보 현황을 설명하고 이에 대한 확인까지 받아야 합니다.

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그러나 일선 현장에서는 위와 같은 규정이 제대로 지켜지고 있지 않기 때문에, 이러한 사정을 잘 모르는 분들이 민간임대주택 건설을 위한 대지는 제대로 확보되었는지, 가입계약서에 기재된 사업부지에 실제로 아파트 건립은 가능한지 등에 대한 정확한 설명을 듣지 못한 채 홍보 설명만 믿고 조합원으로 가입하셨다가 사업 무산, 지연으로 인한 피해를 입게 되시는 것입니다.

김포시 풍무동의 경우에도 김포시가 조합원 모집을 불허하였음에도 '발기인', '임차인' 등의 명칭으로 실질적으로 조합원 모집이 이뤄졌고 자연녹지지역에 속하는 토지 지상에 아파트 건립이 가능하다고 홍보되었으나 김포시의 형사고발, 용도지역 변경 불허 등의 조치로 해당 사업이 무산되기에 이른 것으로 보이고, 이 때문에 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납입한 분들의 피해가 우려되는 상황입니다.

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애당초 모집주체는 아파트 건립이 불가능한 자연녹지지역에 민간임대주택을 건립하여 조합원들에게 제공하겠다고 홍보하였기 때문에, 조합원들은 기망을 이유로 조합가입계약을 취소할 수 있을 뿐만 아니라, 위 조합가입계약에서 정한 민간임대아파트 제공의무는 이미 이행불능이 되었기 때문에, 이를 이유로 위 조합가입계약 해제도 가능할 것으로 보입니다.

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더불어, 위 조합가입계약 과정에서 환불특약 등이 기재된 안심보장증서가 교부되었다면, 이를 활용한 납입금 반환청구도 가능할 것으로 판단됩니다.

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따라서 위 김포시 풍무동 민간임대 아파트 현장에서 피해를 입으신 분들은 탈퇴 및 납입금 반환을 위해 법률전문가의 조력을 받으시기를 권해드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소