오산시 고현동 민간임대 발기인 가입 유의

전문가칼럼 26-09-09

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최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 민간임대 협동조합에 가입하셨다가 뒤늦게 그 위험성을 인지하시고 탈퇴 및 환불 문의를 주시는 의뢰인분들이 늘어나고 있습니다.

이에 대하여 저희 법무법인 랜드로는 문의를 주신 의뢰인으로부터 가입계약서, 단체규약, 안심보장증서 등 계약서류를 제공 받아 면밀히 검토한 뒤 손해를 최소화할 수 있는 탈퇴 방법에 대해 자세히 안내 드리고 있습니다.

따라서 저희에게 문의를 주실 때에는 사전에 위 3가지 서류를 꼭 체크하시기 바랍니다.

이번에는 오산 고현동에 소재한 민간임대 아파트 사업에 대한 내용을 말씀드리려고 합니다.

해당 현장에서는 지난해부터 '민간임대조합 창립준비위원회'라는 명칭을 가진 단체가 협동조합형 민간임대주택 사업 시행을 홍보하면서 조합원들을 모집한 것으로 보입니다.

또한, 위 단체는 조합원 가입신청자들을 상대로 안심확약서를 제공함으로써 일정 시점까지 지구단위계획신청, 사업계획승인접수 등이 이뤄지지 아니하였을 경우에 업무대행비를 포함한 가입비 전액 환불까지 보장하였습니다.

해당 현장의 홍보 블로그 등을 살펴보면, 대형 건설사 시공 예정, 임대차 기간 만료 후 확정 분양가로 전환 가능, 임대차 중 전매 가능(프리미엄) 등의 사항이 기재되어 있습니다.

그러나 발기인으로서 민간임대조합 창립준비위원회에 가입하는 것과 조합원으로서 민간임대 협동조합에 가입하는 것 사이에는 아래에서 설명드리는 바와 같이 법적으로 매우 큰 차이가 존재합니다.

민간임대 협동조합은 '협동조합기본법'에 따라 설립되는 조합으로 5인 이상의 발기인만 확보되면 소정의 요건을 갖춰 간단히 설립될 수 있는데, 일단 협동조합이 설립되고 나면 민간임대주택법의 적용을 받기 때문에 조합원 모집과 가입계약 체결(각종 설명의무 부과), 가입비 반환 등에 관한 각종 규제를 받게 됩니다.

반면에, 위 협동조합이 설립되기 전, 즉 조합 창립준비위원회 단계에서는 위와 같은 민간임대주택법의 적용을 받지 않기 때문에, 발기인의 모집과 관련하여 각종 설명의무 내지 출자금 반환 둥에 대하여 법적 보호를 받기 어렵습니다.

그렇기 때문에, 창립준비위원회 단계에서 발기인으로 해당 민간임대 아파트 사업에 참여하는 것은 조합 설립 이후에 조합원으로서 참여하는 것에 비해 법적 리스크가 높다고 볼 수 있습니다.

그러나 문제는 민간임대주택법의 적용을 회피하기 위하여 조합설립 전 창립준비위원회 단계에서 다수의 발기인을 모집하는 사례가 늘고 있다는 것입니다.

민간임대주택법의 적용을 받는 민간임대 협동조합이 조합원을 모집하기 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 최소 80% 이상에 해당하는 사용권원을 확보하고 조합원 모집 신고를 하여야 하며, 이때 관할 관청은 도시·군 계획, 토지이용계획, 관계법령 등에 따라 해당 건설대지에 주택을 건설할 수 없는 경우에는 조합원을 모집하지 못하게 하여야 합니다(조합원 모집 신고 불수리).

또한, 민간임대 협동조합이 조합원 모집 신고 후 실제로 조합원을 모집하여 조합 가입계약을 체결할 때에는 '해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황'을 설명하여야 하고, 조합가입신청자가 계약체결일로부터 30일 이내에 가입을 철회하는 경우에는 가입비 등을 일체 반환하여 주어야 합니다.

그러나, 위 협동조합 설립 이전에 창립준비위원회가 '발기인'을 모집하는 단계에서는 위와 같은 민간임대주택법 적용이 없기 때문에, 토지를 전혀 확보하지 않은 채 발기인 모집이 가능하고, 토지 확보에 관한 사항을 발기인에게 설명할 필요도 없으며, 사업예정지에 실제로 아파트 건립이 가능한지 여부도 불확실합니다.

이처럼 민간임대아파트 건립사업에 발기인으로 가입하는 것은 해당 사업의 리스크에 그대로 노출되기 떄문에 상당한 위험 부담이 있습니다.

오산시도 지난해 보도자료를 통해 "2023. 10. 31. 기준 민간임대협동조합 조합원 모집신고 현황 없음"이라고 안내하여 고현동 일대에서 진행되고 있는 민간임대 아파트 발기인 모집의 위험성에 대해 경고한 바 있습니다.