최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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"민간임대 협동조합"의 피해 사례가 뉴스에 연일 보도되고 있고 천안, 군포, 고양, 대구, 창원 등 각 지자체에서도 조합원 가입에 유의하라는 안내문을 배포하고 있습니다.

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하지만 아직 많은 분들에게 여전히 민간임대 협동조합은 생소한 개념일 것이라 생각합니다.

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그래서 '제2의 지역주택조합'이라고까지 지칭되는 민간임대 협동조합이 무엇인지, 그 위험성을 인지한 현 시점에서 손해를 최소화하면서 탈퇴할 수 있는 방법은 무엇인지를 말씀드리고자 합니다.

민간임대 협동조합은 조합원들에게 민간건설임대주택을 공급할 목적으로 설립된 조합으로, 협동조합 기본법에 따른 협동조합 또는 사회적 협동조합을 뜻합니다.

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쉽게 말해 집이 필요한 사람들이 민간임대 협동조합을 결성하고 조합원들을 모집하며 조합원들로부터 출자 받은 돈을 초기 자본으로 하여 사업부지를 매입하고 그 위에 임대주택을 건설한 다음 조합원들에게 임대주택을 제공하고 통상 8~10년의 임대기간이 종료되면 해당 조합원에게 임대주택에 대한 우선분양권을 주는 것입니다.

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조합원 입장에서는 최초 공급가의 일부만 내고 협동조합에 가입하면 임대주택을 제공 받아 저렴한 임대료에 거주할 수 있고, 임대기간 종료 후에는 과거에 확정된 비교적 저렴한 분양가로 위 주택을 우선적으로 분양전환할 수 있는 기회까지 누릴 수 있으며, 사실상 임대주택에 대한 분양권을 갖고 있음에도 주택 소유를 전제로 한 각종 세제상의 부담을 피할 수 있기 때문에, 일견 조합원 가입이 매력적인 선택지로 생각될 수 있습니다.

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그러나 위와 같은 사업 방식은 조합원의 출자금으로 일정 비율 이상의 토지 소유권 내지 토지 사용권원을 확보하여야 하기 때문에 사업부지를 확보하는 단계에서부터 그 구조적 취약점이 존재하고, 사업부지의 매입 또는 관련 인허가가 지연되는 경우에는 사업이 무기한 연기 또는 무산될 수 있는데, 이 같은 리스크는 그대로 조합원들의 피해로 이어지게 됩니다.

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이러한 점에서 민간임대 협동조합도 그 위험성에 있어서 지역주택조합과 다를 바가 없다는 말이 나오는 것이죠.

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그 동안 지역주택조합 사업의 문제점이 꾸준히 지적되었고 사람들도 이에 대하여 경각심을 갖게 되었기 때문에, 그 우회 수단으로 민간임대 협동조합을 활용하는 사례가 늘고 있고, 이로 인해 지역주택조합에서 발생하였던 문제가 민간임대 협동조합에서도 그대로 발생되고 있는 것입니다.

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그럼에도 민간임대 협동조합은 위와 같은 사실을 숨긴 채 장미빛 미래만을 홍보하면서 조합원들을 모집하고 있는데, 특히 토지사용권 확보비율을 허위·과장 홍보하거나, 시공의향서를 제출한 것에 불과한 시공사의 시공이 확정되었다고 기망하는 사례가 많습니다.

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이 경우 모집주체들은 조합원들의 가입을 유도하기 위해 "토지사용권원 미확보 시 납입금 전액 환불 보장", "조합설립 후 관할관청의 인가를 득하지 못할 시 출자금 전액 반환"이라는 안심보장특약증서까지 제공하고 있습니다.

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그렇다면 이미 민간임대 협동조합의 조합원으로 가입은 했지만, 이제라도 탈퇴하려는 경우 어떻게 해야할까요?

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통상 가입계약서나 조합 정관(규약)의 조합원 탈퇴 조항을 보시면 탈퇴 시점의 회계연도 말 자금관리계좌 잔고와 탈퇴 조합원의 지분(전체 출자금에서 해당 조합원의 출자금이 차지하는 비율)을 기준으로 하여 그 환급금을 정하고 그 다음 회계연도부터 환급금 청구가 가능하다고 규정하고 있으며, 여기에 환급되는 날까지 지출되는 각종 경비는 공제한다고 규정하고 있습니다.

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결국 위 계약서나 정관이 정한 절차에 따라 탈퇴하면 최초 출자금에서 이것 떼고 저것 떼고 하면 남는 게 없어 큰 손해를 입게 되기 때문에 위 탈퇴 조항은 있으나 마나 한 것입니다.

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그래서 저희는 손해 없이 조합 탈퇴를 원하시는 의뢰인들에게 '안심보장증서' 내지 '안심보장특약'을 활용하여 조합원 가입계약 자체를 무효화하여 기 납입한 부담금 전액을 환불받는 방법에 대하여 안내 드리고 있습니다.

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그 핵심만 간략히 말씀드리면, 위 안심보장증서의 내용은 민간임대 협동조합 내지 그 전신인 창립준비위원회의 총회에서 결정할 사항임에도 위 총회 의결이 없었기 때문에 효력이 없고, 결국 위 안심보장증서를 포함한 조합원 가입계약 전체가 무효라는 법리입니다.

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실제로 지역주택조합 사건에서는 동일한 논리로 조합원 납입금 반환 판결이 계속 내려지고 있고, 저희도 동일한 논리에 기초하여 지역주택조합 사건을 진행하고 있습니다.

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따라서 민간임대 협동조합 탈퇴를 고민하시는 분들께는 저희가 그 해결책을 제시해드릴 수 있습니다.

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방문상담 뿐만 아니라 전화상담으로도 상담을 드리고 있으니 편히 연락주시기 바랍니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소