조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못해 새로 계약한 집의 잔금을 지급하지 못하고, 결국 계약금까지 잃게 되었다면 어떻게 해야 할까요?

일반적으로 임대인이 전세보증금을 제때 반환하지 않으면 지연이자를 지급해야 합니다. 그런데 보증금 반환 지연으로 임차인에게 별도의 손해가 발생했다면, 지연이자 외에 추가적인 손해배상도 청구할 수 있을까요?

최근 의정부지방법원은 전세보증금 반환 지연으로 새로운 전세계약의 계약금을 몰취당한 임차인에게, 기존 임대인이 계약금 상당의 손해를 배상해야 한다고 판단했습니다.

이번 판결의 사실관계와 법적 의미를 살펴보겠습니다.

1. 전세보증금을 돌려받지 못해 새집 계약금 1,500만 원을 잃은 사건

임차인은 전세보증금 1억 6,000만 원에 거주하던 주택의 임대차계약이 만료되자 새로운 집으로 이사하기로 했습니다.

새로 계약한 주택의 전세보증금은 2억 2,000만 원이었고, 계약금으로 2,200만 원을 지급했습니다.

기존 임대차계약의 만료일과 새로운 전세계약의 잔금 지급일은 모두 2024년 9월 26일이었습니다.

임차인은 기존 주택의 전세보증금 1억 6,000만 원을 반환받아 새로운 주택의 잔금을 지급할 계획이었습니다.

그러나 기존 임대인은 전세보증금을 제때 반환하지 못하겠다는 입장이었습니다.

임차인은 계약 만료를 앞두고 여러 차례 보증금 반환을 요청했습니다.

특히 새로운 주택의 계약금으로 2,200만 원을 지급했고, 잔금을 지급하지 못하면 계약금이 몰취될 수 있다는 사실까지 구체적으로 알렸습니다.

그럼에도 임대인은 보증금 반환 시기를 확답하지 않았고, 계약 만료일 전날에는 새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다는 취지로 말했습니다.

결국 임차인은 기존 전세보증금을 반환받지 못해 새로운 전세계약의 잔금을 지급하지 못했고, 신규 임대차계약은 해제되었습니다.

새로운 집주인이 계약금 2,200만 원 중 700만 원을 반환하면서, 임차인에게는 최종적으로 1,500만 원의 계약금 손해가 발생했습니다.

이에 임차인은 기존 임대인을 상대로 계약금 손해에 대한 배상을 청구했습니다.

2. 법원, 전세보증금 반환 지연에 따른 계약금 손해배상 인정

의정부지방법원은 2026년 10월 2일 선고한 항소심 판결에서 기존 임대인의 손해배상책임을 인정하고, 임차인에게 1,500만 원을 배상하라고 판결했습니다.

이번 판결에서 주목할 부분은 단순히 임대인의 전세보증금 반환의무 불이행을 인정한 데 그치지 않고, 그로 인해 발생한 별도의 계약금 손해까지 배상하도록 했다는 점입니다.

여기에는 금전채무 불이행에 따른 손해배상 범위라는 중요한 법적 쟁점이 있습니다.

3. 돈을 늦게 지급하면 지연이자만 배상하면 될까?

민법 제397조는 금전채무 불이행에 따른 손해배상액을 원칙적으로 법정이율에 따라 정하도록 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면 돈을 제때 지급하지 않은 경우 그에 따른 지연이자를 배상하도록 하는 규정입니다.

그렇다면 금전채무 불이행으로 상대방에게 지연이자를 넘어서는 손해가 발생하더라도, 지연이자만 지급하면 모든 책임을 면하는 것일까요?

이번 항소심은 그렇지 않다고 판단했습니다.

법원은 민법 제397조가 금전채무 불이행에 따른 통상손해에 관한 규정일 뿐, 민법 제393조 제2항에서 정한 특별손해까지 배제하는 것은 아니라고 보았습니다.

민법 제393조 제2항에 따르면 특별한 사정으로 발생한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상책임이 인정됩니다.

따라서 돈을 제때 지급하지 않아 상대방에게 별도의 손해가 발생했고, 채무자가 그러한 손해를 예견할 수 있었다면 지연이자 외에 추가적인 손해배상책임까지 부담할 수 있다는 것입니다.

실제로 대법원도 1991년 판결에서 부동산 매매잔대금을 지급받지 못해 다른 부동산 계약의 계약금을 몰취당한 사건에 관하여, 상대방이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다면 손해배상책임을 부담한다는 취지로 판단한 바 있습니다.

의정부지방법원은 이러한 대법원 판례의 법리가 전세보증금 반환의무 불이행에도 적용될 수 있다고 판단했습니다.

4. 계약금 손해배상이 인정된 결정적인 이유

그렇다면 이번 사건에서 임대인에게 계약금 1,500만 원의 손해배상책임이 인정된 이유는 무엇일까요?

가장 중요한 것은 임대인이 계약금 몰취라는 손해가 발생할 수 있다는 사실을 미리 알고 있었다는 점입니다.

임차인은 기존 임대인에게 새로운 전세계약을 체결한 사실뿐만 아니라, 계약금으로 2,200만 원을 지급했고 잔금을 지급하지 못하면 계약금을 잃게 된다는 사실까지 구체적으로 알렸습니다.

이에 법원은 기존 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차인에게 계약금 몰취라는 특별손해가 발생할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단했습니다.

또한 기존 전세보증금이 반환되지 않아 신규 전세계약의 잔금을 마련하지 못한 경위 등을 고려하여, 임대인의 보증금 반환의무 불이행과 계약금 손해 사이의 상당인과관계도 인정했습니다.

결국 임차인이 실제로 잃어버린 계약금 1,500만 원에 대한 손해배상책임이 인정된 것입니다.

5. 전세보증금 반환 지연으로 추가 손해가 발생했다면

이번 판결은 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 다른 부동산 계약에서 손해가 발생한 경우, 지연이자 외에 추가적인 손해배상을 청구할 수 있는 가능성을 보여줍니다.

다만 전세보증금 반환이 지연되었다는 사정만으로 모든 손해에 대한 배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.

특히 다음과 같은 사항이 중요합니다.

- 손해 발생 사실: 새로운 부동산 계약이 해제되어 계약금이 몰취되는 등 실제 손해가 발생했는지

- 손해의 예견가능성: 기존 임대인이 그러한 손해가 발생할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었는지

- 상당인과관계: 기존 전세보증금 반환의무 불이행으로 인해 해당 손해가 발생한 것인지

따라서 전세보증금 반환이 지연되어 새로운 부동산 계약에도 차질이 생길 우려가 있다면, 새로운 계약의 잔금 지급일과 계약금 몰취 가능성 등을 기존 임대인에게 구체적으로 알릴 필요가 있습니다.

아울러 문자메시지, 내용증명, 통화 녹취 등 관련 증거를 남겨두는 것도 중요합니다.

6. 판결의 의미

이번 판결의 핵심은 금전채무 불이행에 따른 손해배상책임이 반드시 지연이자에만 한정되는 것은 아니라는 점입니다.

전세보증금 반환 지연뿐만 아니라 부동산 매매대금 등 금전채무의 불이행으로 다른 계약에서 손해가 발생한 경우에도 참고할 만한 판단입니다.

전세보증금을 돌려받지 못해 다른 계약에서도 금전적 손해가 발생했다면, 단순히 지연이자만 청구할 것이 아니라 특별손해에 대한 배상청구가 가능한지도 함께 검토해 볼 필요가 있겠습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

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