임대인 실거주로 계약갱신 거절 후 재임대, 실제 살았어도 손해배상?
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조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
실거주 이유로 계약갱신 거절 후 재임대, 손해배상해야 할까? 대법원 판결
집주인이 직접 살겠다며 전세계약 갱신을 거절했습니다.
그런데 집주인이 실제로 이사 와서 1년 넘게 살다가 다시 다른 사람에게 전세를 놓았다면, 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 집주인이 실제로 거주했더라도 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.
최근 대법원은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 임대인이 실제로 상당 기간 거주했더라도, 정당한 사유 없이 다른 사람에게 다시 임대한 경우 손해배상책임을 부담한다고 판단했습니다.
2026년 9월 10일 선고된 대법원 판결(2026다203203)입니다.
이번 판결이 임대인과 임차인에게 어떤 의미가 있는지, 앞으로 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.
1. 실제로 1년 넘게 거주한 집주인, 왜 손해배상 소송을 당했을까?
사건의 경위는 다음과 같습니다.
임차인은 2020년 9월부터 서울 소재 아파트를 보증금 6억 6,000만 원에 임차하여 거주하고 있었습니다.
계약 만료를 약 4개월 앞둔 2022년 5월, 집주인은 자신이 직접 거주하겠다며 계약갱신을 거절했습니다.
이에 임차인은 계약갱신을 요구했지만 결국 집을 비워주었습니다.
이후 집주인은 실제로 해당 아파트에 입주하여 1년 이상 거주했습니다.
그런데 2024년 2월, 집주인은 새로운 임차인과 보증금 8억 2,000만 원의 전세계약을 체결하고 같은 해 4월부터 다시 임대했습니다.
기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장되었다면 2024년 9월까지 거주할 수 있었는데, 그보다 먼저 다른 사람에게 임대한 것입니다.
결국 기존 임차인은 집주인을 상대로 약 3,080만 원의 손해배상을 청구했습니다.
2. 1심은 집주인 승소, 항소심과 대법원은 세입자 승소
집주인에게도 나름의 사정은 있었습니다.
자신이 보유한 다른 다가구주택의 임차인 6명에게 약 6억 9,000만 원의 보증금을 반환해야 했지만, 새로운 임대차계약을 통해 확보한 보증금은 1억 8,000만 원에 불과했습니다.
집주인은 대출도 어려웠고 아파트를 매각하면 약 3억 원의 양도소득세를 부담해야 했기 때문에, 부득이하게 아파트를 다시 임대했다고 주장했습니다.
실제로 1심 법원은 이러한 사정을 고려하여 집주인의 손해배상책임을 인정하지 않았습니다.
그러나 항소심의 판단은 달랐습니다.
다른 부동산의 임대차계약이 종료되면 보증금을 반환해야 한다는 사실은 이미 예상할 수 있었고, 자금 마련을 위한 여러 방법 중 제3자 임대를 선택한 것에 불과하다는 것입니다.
특히 보증금 반환이 어렵거나 부동산을 매각하면 세금이 많이 발생한다는 사정만으로는 제3자 임대가 불가피했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
결국 항소심은 집주인에게 약 3,080만 원의 손해배상을 명했고, 대법원도 이러한 판단을 확정했습니다.
3. 대법원이 밝힌 실거주 갱신거절 손해배상의 기준
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면 임대인은 자신이나 직계존속·직계비속의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
다만 같은 조 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
그렇다면 어떤 경우에 정당한 사유가 인정될까요?
대법원은 두 가지 요건을 명확하게 제시했습니다.
첫째, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 발생해야 합니다.
둘째, 그러한 사정으로 인해 제3자에게 다시 임대하는 것이 불가피해야 합니다.
그리고 이러한 사정에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다.
따라서 단순히 집주인의 경제적 사정이 어려워졌다거나, 다시 임대하는 것이 경제적으로 유리하다는 이유만으로는 손해배상책임을 면하기 어렵습니다.
무엇보다 중요한 점은 집주인이 처음부터 거짓으로 실거주를 주장했는지와 별개로 손해배상책임이 발생할 수 있다는 것입니다.
실제로 거주했더라도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
4. 임대인이라면 앞으로 어떻게 해야 할까?
이번 판결은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려는 임대인에게 중요한 주의사항을 제시합니다.
① 향후 2년간의 주거계획을 충분히 검토해야 합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하기 전에 직장 이전, 가족의 주거계획, 다른 부동산의 보증금 반환 일정 등을 살펴볼 필요가 있습니다.
법률상 무조건 2년 동안 실제 거주해야 한다는 의미는 아닙니다.
다만 기존 임차인의 계약이 갱신되었다면 존속했을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
② 경제적 어려움이 생겼다고 곧바로 재임대해서는 안 됩니다.
보증금 반환 부담, 대출 곤란, 매각 시 세금 부담 등은 이번 판결에서 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.
따라서 제3자 임대가 불가피한지, 다른 현실적인 대안이 있는지를 충분히 검토해야 합니다.
③ 부득이하게 재임대한다면 객관적인 증거를 확보해야 합니다.
예상하지 못한 사정이 발생한 경위와 다른 대안을 선택할 수 없었던 이유를 입증할 자료가 필요합니다.
단순히 실제로 거주했다는 사실이나 경제적으로 어려웠다는 설명만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
5. 임차인이라면 어떻게 대응해야 할까?
실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인 역시 이번 판결을 주목할 필요가 있습니다.
① 계약갱신요구와 거절 사유를 기록으로 남겨야 합니다.
적법한 기간 내에 계약갱신을 요구하고, 임대인이 실거주를 이유로 거절했다는 사실을 문자메시지나 내용증명 등으로 확보해 두는 것이 좋습니다.
② 퇴거 이후에도 제3자 임대 여부를 확인할 필요가 있습니다.
집주인이 실제로 입주했다고 해서 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다.
기존 임대차계약이 갱신되었다면 종료되었을 시점까지 다른 사람에게 다시 임대하는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
임대인이 처음부터 거짓말을 했다는 사실까지 임차인이 입증해야 하는 것은 아닙니다.
③ 재임대 사실이 확인된다면 손해배상액을 계산해 보아야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해배상액에 관한 별도 합의가 없는 경우 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 배상하도록 규정하고 있습니다.
이번 사건에서도 환산월차임 차액의 2년분은 약 4,400만 원으로 계산되었습니다.
법원은 그 범위 내에서 임차인이 실제 청구한 약 3,080만 원 전액을 인정했습니다.
따라서 임차인이 이사비용 등 실제 지출한 손해를 모두 입증하지 못하더라도 법에서 정한 방식으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
6. 실거주 갱신거절, 중요한 것은 실제 거주 여부만이 아닙니다.
이번 대법원 판결은 집주인의 실거주를 이유로 한 계약갱신거절 자체를 제한한 것은 아닙니다.
임대인은 실제 거주할 목적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그러나 실제로 입주하여 거주했더라도, 갱신되었을 임대차기간이 종료되기 전에 다른 사람에게 다시 임대한다면 그에 따른 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
임대인은 재임대하기 전에 예측할 수 없었던 사정과 제3자 임대의 불가피성을 검토해야 하고, 임차인은 퇴거 이후에도 재임대 여부와 손해배상 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
특히 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절 분쟁에서는 갱신요구 당시의 의사표시, 실제 거주 경위, 제3자 임대 시점과 사유에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.
법무법인 랜드로는 부동산 임대차와 계약갱신요구권 관련 분쟁에서 계약관계와 구체적인 증거를 바탕으로 법적 대응 방향을 검토하고 있습니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 재임대를 고민하는 임대인이나, 실거주를 이유로 퇴거한 뒤 제3자 임대 사실을 확인한 임차인이라면 손해배상책임의 성립 여부와 범위를 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
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조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
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