조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

5년 공공건설임대주택에 거주하다가 분양전환을 신청했는데, 임대사업자로부터 부적격 통보를 받았다면 어떻게 해야 할까요?

실제로 세종시의 한 공공임대아파트에서는 분양전환을 신청한 537세대 중 무려 266세대가 부적격 처리되었습니다.

이후 임차인들이 소송을 제기하면서 분쟁이 장기화되었고, 그 과정에서 여러 대법원 판결이 선고되었습니다.

특히 2024년에는 우선분양전환 자격에 관한 중요한 판결이, 2025년에는 분양전환계약의 성립에 관한 판결이 선고되었습니다.

그리고 2026년에는 임대사업자의 부도에 따른 새로운 분양전환승인의 가능성을 인정한 대법원 판결까지 나왔습니다.

그렇다면 과거 5년 공공임대주택 분양전환에서 부적격 판정을 받았더라도, 지금 다시 분양받을 수 있을까요?

최근 판결들을 살펴보면 크게 세 가지 가능성이 있습니다.

당초 부적격 판정이 잘못된 경우, 분양전환 안내와 신청으로 이미 매매계약이 성립한 경우, 그리고 이후 임대사업자의 부도 등으로 새로운 분양전환권이 발생한 경우입니다.

나아가 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인을 배제하고 아파트를 제3자에게 매각한 경우, 해당 매매계약 자체가 무효로 인정될 가능성도 있습니다.

오늘은 실제 분쟁의 경과와 최근 대법원 판결을 통해 이러한 권리구제 가능성을 살펴보겠습니다.

1. 5년 공공임대주택, 537세대 중 266세대가 부적격 처리된 사건

5년 공공건설임대주택은 일정한 임대의무기간을 거친 후 법정 자격을 갖춘 임차인에게 우선적으로 분양전환하도록 하는 제도입니다.

민간 건설회사가 국민주택기금 등의 지원을 받아 건설한 아파트도 공공건설임대주택에 해당할 수 있습니다.

문제는 5년 동안 거주했다고 해서 모든 임차인에게 분양전환 자격이 인정되는 것은 아니라는 점입니다.

대표적인 분쟁 사례가 세종시 범지기마을 11단지 공공건설임대주택입니다.

2018년 조기분양전환절차가 진행되었지만, 임대사업자가 2019년 1월 세종시에 통지한 결과에 따르면 분양전환 신청 537세대 중 271세대만 적격 처리되고 266세대가 부적격 처리되었습니다.

당시 언론보도에 따르면 우선분양전환가격은 약 2억 3,000만 원이었던 반면, 아파트 시세는 약 4억 6,000만 원에 이르렀습니다.

분양전환 자격을 인정받는지에 따라 상당한 경제적 이익이 발생하는 상황이었던 것입니다.

부적격 사유는 주로 임차인 본인이나 배우자 등 세대원의 주택소유 여부, 최초 입주자 선정 방식, 임차권 양수요건 등이었습니다.

이에 일부 임차인들은 임대사업자를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기했고, 이후 여러 법률 쟁점에 관한 판결들이 이어졌습니다.

이러한 분쟁은 세종시만의 문제가 아닙니다.

2026년 10월 7일 이데일리 보도에 따르면, 국토교통부가 실시한 실태조사에서 전국 13개 단지, 약 2,700가구 규모의 5년 공공건설임대주택 관련 피해가 확인되었습니다.

주요 피해 유형은 우선분양전환 적격자의 부적격 처리, 임대보증금 미반환, 불법 근저당권 설정 등이었습니다.

이에 정부는 2026년 9월 10일 우선분양전환 의무 위반에 대한 형사처벌을 강화하는 내용의 「공공주택 특별법」 개정안을 입법예고했습니다.

과거에 발생한 분양전환 분쟁이 최근 다시 주목받고 있는 것입니다.

2. 배우자에게 집이 있어도 분양전환이 가능하다? 2024년 대법원 판결

첫 번째로 살펴볼 문제는 우선분양전환 부적격 판정 자체가 잘못되었을 가능성입니다.

대표적인 사례가 임차인 본인은 무주택자이지만 배우자가 다른 주택을 소유하고 있다는 이유로 분양전환을 거절당한 경우입니다.

과거 구 「임대주택법」 제21조 제1항 제4호는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인을 우선분양전환 대상자로 정하고 있었습니다.

그런데 2020년 개정된 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목은 선착순 입주자의 우선분양전환 자격을 판단할 때, 분양전환 시점에 입주 당시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하는지를 살펴보도록 규정했습니다.

이와 관련하여 대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다300146 판결이 중요한 판단기준을 제시했습니다.

대법원은 선착순 입주자의 우선분양전환 자격을 판단할 때 입주 당시 입주자모집공고나 임대차계약에서 정한 주택소유기준을 적용해야 한다고 판단했습니다.

해당 사건에서는 임대차계약에서 선착순 입주자의 경우 임차인 본인만 무주택이면 분양전환을 받을 수 있도록 정한 사실이 인정되었습니다.

이에 대법원은 배우자가 주택을 소유하고 있더라도 임차인 본인이 무주택 요건을 충족했다면 우선분양전환 자격이 인정된다고 판단한 원심판결을 수긍했습니다.

즉, 선착순 입주자에 대해서는 배우자가 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 분양전환 자격을 부정할 수 없는 경우가 있다는 것입니다.

따라서 과거 배우자 등 세대원의 주택소유를 이유로 부적격 통보를 받았다면, 입주 당시 모집공고와 임대차계약에서 어떤 주택소유기준을 정했는지 확인할 필요가 있습니다.

다만 청약세대와 선착순세대, 임차권 양수세대는 적용되는 자격요건이 다를 수 있으므로 최초 입주 경위를 구별해야 합니다.

3. 분양계약서를 작성하지 않았어도 매매계약이 성립할 수 있다? 2025년 대법원 판결

두 번째는 분양전환 신청과 매매계약 성립에 관한 문제입니다.

우선분양전환 자격을 갖춘 임차인이 분양전환을 신청했지만 임대사업자가 부적격 통보를 하면서 분양계약 체결을 거절한 경우입니다.

이때 별도의 분양계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 매매계약이 성립하지 않았다고 볼 수 있을까요?

대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다225242 판결은 이와 관련하여 중요한 법리를 제시했습니다.

이 사건에서 임대사업자는 임차인들에게 우선분양전환 신청서와 자격심사에 필요한 서류를 제출하도록 안내했습니다.

임차인들은 이에 따라 분양전환을 신청했지만, 임대사업자는 일부 임차인들에게 우선분양전환 자격이 없다는 이유로 분양계약 체결을 거절했습니다.

대법원은 임대사업자의 안내가 우선분양전환 자격을 갖춘 임차인들과 승인받은 분양전환가격으로 계약을 체결하겠다는 청약의 의사표시에 해당할 수 있다고 판단했습니다.

이는 분양계약서를 별도로 작성하지 않았더라도 분양전환 안내와 임차인의 신청 등을 통해 매매계약이 성립할 수 있다는 의미입니다.

실제로 대전지방법원 2025. 12. 17. 선고 2024나207853 판결에서는 임대사업자의 분양전환 안내문을 청약으로, 임차인의 소유권이전등기청구소장 송달을 승낙으로 보아 매매계약 성립을 인정했습니다.

법원은 이를 근거로 임대사업자에게 소유권이전등기절차를 이행하도록 명했습니다.

따라서 분양전환 신청까지 마쳤지만 부적격 통보를 받아 분양계약서를 작성하지 못한 임차인이라면, 당시 안내문과 신청서 등을 근거로 매매계약 성립을 주장할 수 있습니다.

다만, 이미 오래전에 성립한 매매계약상 청구권을 현재 행사하려는 경우에는 소멸시효도 함께 검토해야 합니다.

4. 대법원이 분양전환 자격을 부정했는데, 2026년 다시 승소한 이유

세 번째는 과거 우선분양전환 자격이 인정되지 않았지만, 이후 새로운 사유로 분양전환을 인정받은 사례입니다.

실제로 세종시의 한 공공임대주택 임차인은 분양전환을 요구하는 소송에서 1심과 항소심 모두 승소했지만, 대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결에서 원심판결이 파기환송되었습니다.

대법원은 해당 임차인이 기존 임차인으로부터 임차권을 양수할 당시 다른 주택을 소유하고 있었으므로, 적법하게 임차권을 양수하지 못했다고 판단했습니다.

임대사업자가 임차권 양도에 동의했거나 이후 무주택자가 되어 계속 거주했더라도 우선분양전환 자격을 취득할 수 없다는 취지였습니다.

그런데 이후 상황이 달라졌습니다.

임대사업자가 주택도시기금 융자금 이자를 장기간 연체하면서 법률에서 정한 부도 사유가 발생한 것입니다.

이에 임차인대표회의는 2023년 1월 세종시에 125세대에 대한 별도의 분양전환승인을 신청했고, 세종시는 이를 승인했습니다.

여기서 중요한 법률이 구 「임대주택법」 제21조 제2항입니다.

이 조항은 임대사업자의 부도 등이 발생한 경우 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선분양전환할 수 있도록 규정하고 있습니다.

일반적인 우선분양전환과 달리 무주택 요건이나 일정 기간의 계속거주 요건을 요구하지 않습니다.

또한 같은 조 제8항은 임차인 측이 직접 분양전환승인을 받은 후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않으면 법정 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.

이 임차인은 환송심에서 새로운 분양전환승인에 기초한 법정 매도청구권을 행사했습니다.

결국 대전지방법원 2026. 2. 5. 선고 2022나119228 판결은 임차인의 청구를 받아들여, 임대사업자가 분양전환 잔금 5,723만 원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 이행해야 한다고 판결했습니다.

한편 대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두31007 판결 역시 별도의 사건에서, 기존에 일반적인 분양전환승인이 이루어졌더라도 이후 임대사업자의 부도 등 새로운 사유가 발생하면 별도의 분양전환승인이 가능하다고 판단했습니다.

이러한 판결들의 의미는 분명합니다.

과거에 우선분양전환 자격이 인정되지 않았더라도, 이후 임대사업자의 부도 등 새로운 법정 사유가 발생하면 별도의 분양전환권을 취득할 수 있다는 것입니다.

따라서 과거 부적격 판정을 받은 임차인이라면 이후 임대사업자의 부도 여부와 새로운 분양전환승인 및 법정 매도청구권의 발생 여부를 확인할 필요가 있습니다.

5. 분양전환을 거절하고 제3자에게 매각했다면, 매매계약이 무효일까?

그렇다면 임대사업자가 임차인의 분양전환을 거절한 뒤 아파트를 다른 사람에게 매각했다면 어떻게 해야 할까요?

실제로 일부 공공임대주택에서는 임차인을 부적격 처리한 뒤 제3자에게 아파트를 매각하면서 분쟁이 발생하기도 했습니다.

이와 관련하여 대법원 2021. 9. 30. 선고 2016다252560 판결은 중요한 판단을 내렸습니다.

대법원은 구 「임대주택법」 제21조 제1항 및 제2항에 따른 우선분양전환의무는 강행규정에 해당하므로, 우선분양전환권이 있는 임차인이 존재하는데도 이를 배제하고 제3자에게 분양전환한 계약은 무효라고 판단했습니다.

또한 구 「임대주택법」 제21조 제7항에 따라 제3자에게 매각하려면, 임차인에게 분양전환승인에 따른 신청을 적법하게 안내하거나 통보한 뒤 6개월 이상 임차인이 분양전환에 응하지 않는 등의 요건을 갖추어야 한다고 보았습니다.

이러한 요건을 충족하지 못했다면 임차인의 우선분양전환권이 소멸했다고 볼 수 없다는 것입니다.

특히 대법원은 위법한 분양전환계약이 무효인 경우, 제3자 매수인은 해당 임대주택의 소유권을 취득하지 못하며 임대사업자의 우선분양전환의무를 승계하는 것도 아니라고 판단했습니다.

따라서 이미 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌더라도, 그 매각이 강행규정 위반으로 무효라면 임차인의 권리회복을 검토할 수 있습니다.

다만 매각이 무효라는 사실만으로 임차인이 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

실제 소송에서는 제3자 명의의 소유권이전등기 말소와 기존 임대사업자에 대한 소유권이전등기청구를 어떻게 구성할 것인지 검토해야 합니다.

또한 개정 「공공주택 특별법」 제50조의3 제4항이 적용되는 경우에는 해당 조항에서 정한 제3자 매각 허용요건도 함께 살펴보아야 합니다.

결국 과거 우선분양전환을 거절당한 뒤 아파트가 제3자에게 매각되었다면, 당시 임차인에게 우선분양전환권이 있었는지와 제3자 매각이 법정 요건을 충족했는지를 확인할 필요가 있습니다.

6. 결론: 5년 공공임대주택 분양전환 부적격, 최근 판결이 갖는 의미

5년 공공임대주택의 우선분양전환 분쟁은 장기간 이어져 왔지만, 최근 대법원 판결들을 통해 중요한 법률적 판단기준이 정리되었습니다.

이러한 판결들은 과거 공공임대주택 분양전환을 거절당한 임차인들에게 중요한 의미가 있습니다.

따라서 과거 5년 공공임대주택 분양전환을 거절당한 임차인이라면, 당시의 부적격 판정과 이후의 분양전환절차를 최근 판례에 비추어 다시 살펴볼 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소